爸媽留下房子，家人要怎麼分？誰住、誰繳房貸先談清楚
作者：莊世金會計師
家裡有房子，長輩還在時，大家可能覺得談繼承還太早；等到真的要分房產了，才發現問題一大拖拉庫。
房子要給誰繼承？
有人想住、有人想賣，該怎麼辦？
萬一還有房貸，該由誰來繳？
繼承房產水很深，很多事情沒先討論好，房子還沒分完，家人可能就先吵起來。準備繼承家中房產，以下文章提到的幾件事，先了解比較安心。
房子要現在過戶，還是以後再繼承？
如果人生可以選擇，可以選現在過戶或是以後再繼承，你要怎麼選？ 抓稅金最少的選？ 還是找最符合長輩需要的方式選？ 如果可以現在拿到房產，何必又要等到以後繼承了再拿呀？ 現在拿到了就入袋為安了，不是嗎？
如果要討論哪種方式比較省稅的話，可以參考以下文章 向爸媽買房比較划算嗎？買賣、贈與、繼承：稅負一次比較。先過戶：用贈與取得不動產，要注意什麼？
不動產若採用贈與申報，申報的價值採用現值，其實是遠低於市價。未來如果出售繳的稅金會很恐怖。由於不動產贈與申報採用公告現值，不是市價，而且現值是遠低於市價的價值，未來如果不動產賣掉會課徵房地合一稅，如果持有不動產的年限又不長，稅率又不高，算出來的利潤會很恐怖，有可能賺到的錢，都被國家拿走了。
用贈與的方式現在拿不動產，也可以改用買賣的方式來取得不動產，或是不按現值來申報不動產價值，而改用市價來申報不動產的贈與申報價值，當然繳的贈與稅會比較多，但就不用擔心未來出售時會有看不到的稅務地雷。
未來拿：用繼承取得不動產要留意什麼？
同贈與模式，不動產的遺產稅也是按照現值申報的，未來如果不動產賣掉會課徵房地合一稅，算出來的利潤會很恐怖，都會被國家拿走了。
唯獨繼承需要被注意的是，被繼承人死亡前兩年贈與的遺產，如果贈與配偶、繼承人或繼承人的配偶，可能會被認為視同遺產，送出去的財產，可能會被拉回來，加計課徵遺產稅。
贈與跟繼承，哪一種方式比較好？
贈與與繼承有點差異。
贈與是贈與人生前就要繳贈與稅，並且將不動產過戶予受贈人。
繼承則是等待被繼承死亡後，等全體繼承人同意之後，才有辦法分割共有的遺產，變成自己的財產，一般的不動產過戶都需要繳稅，特別是土地增值稅，因為一般持有年限較長的不動產，土地增值稅會計算土地漲價總數額，來決定土增稅的應納稅額，持有年限比較長的土地，土地增值稅都會比較高。
所以贈與的不動產需要考慮多繳土地增值稅的問題，因為贈與需要繳土增稅。
但是如果走繼承，土地增值稅計算土地漲價總數額會有不計入課稅的節稅效果，不需要繳納土地增值稅。稅務上會有很大的差別。
贈與與繼承不動產的比較
有其他繼承人，先談房子怎麼分？
面對分家產，即使房地產市價只有100萬元，想要分家產的人還是會感覺自己的家產應該會有200億這麼多。在談分配的時候，大多數人只會想要多分，不會想要少分。畢竟只要吵吵架就能多分到錢，何樂而不為呢？總比辛辛苦苦的去工作賺錢好多了吧？
面對自己的手足或其他繼承人，應該要培養一點分家產的默契。不要等到長輩走了之後，再來談要怎麼分。
如果可以的話，儘早談，儘早讓大家都有心裡準備。台灣社會早期，會覺得長輩沒有離開就談這件事很不好不夠厚道。但是法律是保護懂法律的人，大家又不是很懂法律，就只好慢慢商量，儘早規劃，讓放到口袋裡的錢可以變更多，何樂而不為呢？爸媽一方過世，房子不一定分得到
如果爸媽一方還在，需要討論夫妻剩餘財產差額分配請求權的問題。換句話說，如果一方財產多的，離開走了，另一方財產比較少的，存活的一方，可以向死亡的一方請求財產差額的一半。如果死亡的一方財產是1200萬，生存的一方財產是200萬，則生存方可以向死亡者請求剩餘財產差額分配請求權的金額，大約是500萬元( (1200 – 200) x 1/2 =500 )。
由於遺產的財產分配，大家討論房子是用市價來計算的，可是在計算遺產稅的課稅價格，會按照低於市價的房屋公告現值及土地評定價格，來計算及繳納遺產稅，剩餘財產差額分配不能按照現值來計算，也應該要按照市價來計算才對。
如果繼承人上有老，下有小，要分遺產，要考慮的是能不能分得到財產。有剩餘財產差額分配可能會讓生存配偶領分得到不動產。
另外，如果繼承人有遺囑的話，有可能要確認遺囑的內容，有沒有指定遺囑分配到的財產。另外會不會有附負擔贈與，死因贈與，或是遺贈的狀況，有上述的情況也有可能拿不到遺產。夫妻剩餘財產差額分配請求權，要考慮稅負
由於行使夫妻財產差額分配請求權取得不動產，需要考慮土地增值稅的課稅問題。如果不動產經過繼承的程序，由繼承人取得遺產，該不動產未來出售的時候不需要課徵土地增值稅。
可是如果按照夫妻財產差額分配請求權取得不動產，土地增值稅還是需要按照原持有人取得不動產的時間點計算土地漲價總數額，來計算未來不動產賣掉時的土地增值稅。
相對的，行使夫妻財產差額分配請求權取得不動產需要負擔土增稅的稅負會比較高。
財產較多的一方先過世，才能請求分配
剩財權要考慮的另一個點是，財產多的人離開才有辦法行使剩財權，財產少的人離開沒有辦法行使剩財權。上例來說，如果死亡的一方財產是1200萬，生存的一方財產是200萬，則生存方可向死亡者請求剩餘財產差額分配請求權的金額大約是500萬元( (1200 – 200) x 1/2 =500 )。
但是反過來說，如果死亡的一方財產是200萬，生存的一方財產是1200萬，這樣的情況下，由於死亡的一方財產不高，生存方就無法向死亡方請求夫妻剩餘財產差額分配請求權。
多人繼承一間房，怎麼分才好？
實務上這個是很常見的問題，一間房卻有兩個以上繼承人。看看兩個人能不能分房子就好，如果不能分房子，能不能分錢？
房子可以按持分分給大家
如果一間房有兩個人可以分？
如果還有其他的遺產的話，看要不要一個人選不動產，一個人選其他遺產(車子、股票及現金等等)。但是如果兩個人就只能分這一棟房子呢？
可以硬分，但是硬分之後就會變成，兩個人以持分持有這個不動產。兩個人分別持有 1/2的不動產持分。如果一間房子三個人分，則每個人持有1/3的不動產持分。由於繼承的制度，是繼承一大包遺產，由繼承人分。
怎麼分是由繼承人協議定之。所以有可能三個人分，一個人分全部不動產，其他人分其他遺產。也有可能一個人分1/2的持分，另外兩個人分1/4的持分，也是可能的。沒人想要房子，可以先賣房再分錢
但是會不會有一種狀況是，大家都不要房子呢？ 這也是一種可能。如果大家都不要房子，也可以向法院主張變價分割，請法院透過法院拍賣的程序，將房子賣掉取得現金，再將現金按繼承的比例做分配。
如果配偶分1/2兒子分另外1/2，則現金也會照這個比例來分配。當然不透過法院的分配，也可以將房子遺產分配到繼承人名下，再將房子賣掉大家分錢也可以，但這樣子的分配法，可能就會需要考慮到賣房子不是繼承的行為。
繼承後另外賣掉房子的行為，可能會需要考慮需要繳到房地合一稅的問題了。繼承房子的常見問題
有人想繼續住在房子內，怎麼辦？
如果有家人堅持要繼續住房子內，不是不可以，看看其他繼承人要不要直接分其他遺產，讓堅持住老房子內的家人，持有不動產就好，住自己的房子，問題會比較小。
如果其他遺產也不夠多，沒有辦法分到讓想住的人有單獨的房子的話，看想住的人願不願意用買的？
可以分配好持分之後，再將自己的持分賣給想住的家人。當然談到錢會傷感情，如果談買賣遺產感覺不太舒服的話，想住的人願意付租金，讓不想住的其他房子持分繼承人拿到租金，應該也是可以的。
最怕的就是堅持要住老房子的人，不想買，也不想租，就只想白住，這個時候就要看看繼承人有沒有這個情分可以討論了，這就是人的問題需要談談才能解決的了。如果房子有房貸，該怎麼處理？
如果被繼承人死亡，繼承人繼承了有房貸的房子，貸款可以被繼承嗎？ 對銀行端來說，只能換借款人，由新的繼承人來承受原本房子的貸款。
但是繼承人如果有兩人以上呢？ 可以用共同貸款的方式來跟銀行談，倒是共同貸款的話，一旦其中一個人無法負擔，另一個人就要幫忙付，銀行可不會接受拖欠房貸還款這件事，共同貸款未來會尾大不掉，最後可能一個人沒有錢，只能由另一個人強制幫忙付，不見得會很公平唷。
如果繼承了持份，能不能將貸款分成兩份呢？ 答案是可以分兩份，但是因為不動產持分有所限制，如果銀行看到1/2的持分繳不出錢來，要進入求償拍賣掉房子，會是整個房子拍賣價格比較好。如果拍賣部分持分的房子，價格就沒有這麼漂亮，所以銀行在貸款的時候，會確定有沒有拿到一整間房子的抵押權，才會貸款出來。
還是回到剛剛的問題，就是銀行如果求償拍賣房子，會賣一整間。如果持份的繼承人還不出錢來，也會找另一個持分所有人來要求償還，不然一拍賣就會怏及那個準時還款的繼承人。所以沒事不要用持分跟其他人共同貸款，雖然不是自己的欠款，但是由於現行的法拍制度要拍一整間，共同貸款人會被波及到。
最好的方式，還是一個人一間房並且承受貸款。最好不要兩個人以上持分共有房子，並且共同負擔貸款，除非你有願意幫對方扛起貸款的心理準備。繼承房產，流程怎麼走？
如果繼承房產有SOP(標準作業流程)的話，這個流程是什麼？ 列出如下：
被繼承人死亡
繼承人當然繼承遺產，所以遺產變成公同共有狀況。
向戶政提供死亡證明辦理除戶謄本
辦喪禮
三個月內考慮是否辦理限定繼承或拋棄繼承。
假設選擇限定繼承，需要陳報財產清冊。如果要進行拋棄繼承，要送聲請文件到法院。
考慮是否請求夫妻財產差額分配請求權。
辦理遺產稅申報。
遺產稅申報完成，繳完遺產稅，可以分割遺產，讓公同共有變成分別共有財產。
不動產按遺產分割協議，過戶到繼承人名下。
以上的標準作業流程，是我按照自己的經驗寫出來的，可能也有所疏漏，若發現有疏漏，再請各位讀者多多包涵。寫到這篇，放一張圖休息一下。
希望大家都有遺產的相關知識，可以開開心心的規劃及分配遺產。
繼承房產前，先把分配和居住談清楚
繼承房產，原本是一件好事，房子是有價值的財產，可以透過繼承將財產傳給後世的子孫，對於長輩來說是一件好事。但是對長輩來說，往往也是擔心多點的事，深怕房子傳承下去之後，繼承人卻無法好好守護。
原本想要傳個傳家寶下去，結果變成傳到了一筆橫財，花掉了就沒有了。富不過三代是常有的事。願你我多了解遺產繼承的事情，讓財產的傳承，儘可能是開心而不是遺憾。
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【作者】莊世金會計師
│萬騰聯合會計師事務所執業會計師、輔仁大學法律系博士班進修中
│創業家創造價值、會計人整合資源有效運用、法律人公平配置權利義務。期望自己能用靈活思維，用跨領域整合方式解決問題，嘗試在商業世界裡，用創業眼光來看事情。
│經歷：曾任上市公司董事、理財周刊/Inside(硬塞)/關鍵評論網(商益)/專欄作家、不動產經紀人考試及格、會計師考試合格
│著作：《創業股權規劃實戰聖經：給台灣新創、投資者的募款、估價、財務問題解決指南》，本書得到109年度金書獎金融金融類獎項。
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