向爸媽買房比較划算嗎？買賣、贈與、繼承：稅負一次比較

作者：莊世金 會計師

小明的爸媽名下有一間房子，原本就打算留給獨子小明。

小明最近想到稅務問題，開始思考：「爸媽未來原本就打算把房子留給自己，那到底應該現在直接向爸媽買下來，還是讓爸媽贈與？」

還是還是說，如果都不處理，等未來再透過繼承取得，會不會反而比較省稅？

爸媽的房子給子女，有3種方式

我們先來談談，如果爸媽要將房子給你的話，可能可以走那些個方式？簡單來說，大概可以分為買賣、贈與還有繼承。

接下來，我們來看看這三種方式，及相關的注意事項。

1.透過「買賣」向爸媽買房子

如果小明向爸媽買房子，需要準備錢，也要決定是否要向銀行貸款。如果房子是1200萬的市價，透過買賣，建議小明也按定價1200萬元來定買賣價格，可能頭期款就要支付2成即台幣240萬元，另外剩餘的960萬可以透過銀行辦理房貸的方式，支付給爸媽(大明及其妻子)。房子記得要找代書(地政士)過戶到自己的名下。

如果走買賣的方式，匯款的金流過程就會是必要的程序。由於房子會過戶，所以不動產移轉的相關稅負就無法避免，相關的不動產稅負包括房地合一稅、土地增值稅及契稅。

如果定價偏低會發生什麼問題?

透過買賣房屋的定價，如果沒有按照市價會怎樣嗎？ 當然會有問題的。遺產贈與稅法有一個規範，以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，以贈與論並依遺產及贈與稅法課徵贈與稅。

如上例，如果市價是1200萬的房子，但是只有按照600萬來買賣，這時候會有一筆贈與稅是按價差來計算的，贈與稅大概是 60萬元左右 ( ( 12,000,000 – 6,000,000) x 10% = 600,000 )。

是否是假買賣真贈與

二親等以內親屬間的房地買賣，在稅務實務的查核重點在於，如何向國稅局證明這是一場合法的實質買賣，而非包裝成買賣的贈與。由於被查到假買賣真贈與的話，需要再被課一條贈與稅，所以這方面的舉證證明是很重要的。

所以可以事前先向國稅局申報是二親等的房地買賣，另外就是上述的金流是很重要的證明方式。

2.透過「贈與」，爸媽給你房子

如果向爸媽大明買房子，需要準備錢，也要決定是否要向銀行貸款。如果不走買賣的法律程序，就只能走贈與了。贈與就是爸媽將房子送給你。如果是用送的，當然不需要對價或是額外的條件。既然沒有對價，金流當然也不是必要的條件。但是由於是送房子，所以將房子過戶是必要的程序。

如果走贈與的方式，房子也會需要過戶，就會需要先申報贈與稅房子才能過戶。所以贈與會產生相關的稅負也就無法避免，相關的不動產稅負包括土地增值稅、房屋契稅、還有贈與稅。

大家可能會覺得很奇怪，為何為需要繳土地增值稅及房屋契稅呢？ 其實只要房子有過戶(移轉)，就會需要繳上述的土地增值稅及房屋契稅。

贈與的計價方式

由於贈與稅的房屋土地是按現值計價的，通常低於市價，大約為市價的三成左右。上述1200萬市價的房子，大概現值是360萬元。所以贈與稅可能會按照這360萬元的現值辦理贈與稅的申報。

3.透過「繼承」，繼承爸媽的房子

如果不透過買賣，也不透過贈與，如果也要拿到房子的話，那就可能要等爸媽百年之後了。如果房子是在爸爸名下，如果爸爸先離開了，媽媽可能行使夫妻剩餘財產差額分配請求權，或是按繼承的權利繼承房子，由於房子有可能被選走，你也可能仍舊拿不到房子。最好是在行使夫妻剩餘財產差額分配請求權或是繼承登記的時候，大家協商好，比較有可能拿到房子。

或是只能等媽媽離開了，才有可能透過媽媽的繼承辦理財產移轉，才有可能拿到房子。當然繼承的分配是有協商討論的空間的。由於繼承是由爸爸走了才會啟動繼承的條件，才會開始辦理繼承登記來討論財產如何移轉，有時候這些個動作是被動的，並不是想要何時拿到房子就有辦法得償所願的。

由於是未繼承才有辦法取得財產，當然不需要對價或是額外的條件，即然是沒有對價，對應的金流就不是必要的條件。但由於要取得房子，辦理繼承登記還是必要的要件程序。

如果走繼承的方式，房子需要過戶，需要先辦理遺產繼承的報稅程序，遺產稅繳納後不動產才能過戶。所以遺產申報相關的稅負也無法避免。唯一的好處是遺產稅繳納後，許多不動產的稅負是不用繳納的，而且不動產在辦理完遺產稅申報之後，就可以找代書(地政士)辦理過戶。

不用繳納的稅金，諸如免繳土地增值稅，免繳契稅，而且遺產稅的免稅額比較高，有時候遺產總金額沒有到達台幣1500萬元，可能也是繳不到遺產稅的。由於遺產稅的房屋土地是按現值計價的，相關說明與贈與稅說明相同。

贈與、遺產繼承，賣房的房地合一稅差很多

由於買賣是按照市價來進行買賣，如果小明未來拿到房子之後，又將房子賣了1,500萬元。如果走第一種的買賣方式，要按300萬來課徵房地合一稅( 1,500萬元 – 1,200萬元 = 300萬元 )。 

如果走第二種及第三種的贈與及遺產繼承方式，房地合一稅的課稅稅基為1,140萬元 (1,500萬元 - 360萬元 = 1,140萬元 )。當然現在繼承的方式有一種的成本舉證是按照繼承時的貸款價值來計算，並見得會按照申報遺產稅的現值來計算，大大的增加了申報遺產稅的誘因。

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【作者】莊世金 會計師

│萬騰聯合會計師事務所 執業會計師、輔仁大學法律系博士班進修中

│創業家創造價值、會計人整合資源有效運用、法律人公平配置權利義務。期望自己能夠用靈活思維，用跨領域整合方式解決問題，嘗試在商業世界裡，用創業家眼光來看事情。

│經歷：曾任上市公司董事、理財周刊/Inside(硬塞)/關鍵評論網(商益)/專欄作家、不動產經紀人考試及格、會計師考試合格

│著作：《創業股權規劃實戰聖經：給台灣新創、投資者的募資、估值、財務問題解決指南》，本書得到109年度金書獎財務金融類獎項。

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