房子過戶給子女怎麼做最划算？贈與、繼承、買賣三種方式稅務比較
作者：張惠芳CFP® /諾昇理財規劃顧問
70多歲的陳先生準備把房子留給兒子。他原本以為，趁自己還在的時候，先把房子送(贈與)給兒子，應該會比較簡單。
為了安心，陳先生還是來跟惠芳諮詢問說：「我想把房子留給兒子，是現在就過戶給他，還是以後繼承，哪一種方式比較好呢？」
惠芳確認陳先生現有資產足以支應退休生活後，接著進一步比較將孩子給小孩的：贈與、繼承與買賣三種方式。
因為房子過戶給子女，不能只看現在繳多少稅，還要一起評估：
差異差別在哪？有哪些注意事項？
現在移轉要付多少成本？
孩子將來賣房要繳多少稅？
房子用贈與、繼承還是買賣移轉最划算？
1.贈與：可以分年轉移，降低贈與稅
善用每人每年 244 萬的贈與稅免稅額，夫妻二人若各自贈與，小孩受贈額每年可達 488 萬元，用「分年贈與現金累積頭期款、再由孩子購屋」或「分年贈與房屋持分」的方式，把房地移轉拆成多年進行，可大幅降低贈與稅甚至免除贈與稅。
贈與房子，受贈人（孩子）原則上負擔契稅和土地增值稅，如果是持有30年以上的舊公寓或透天房子，土地持分較高，曾協助一位個案試算，一生一屋的土地增值稅就高達110萬元，贈與適用一般用地稅率，無法適用自用住宅優惠稅率，稅負因此拉高；贈與自用住宅和出租或營業用的非自用住宅都是適用一般用地稅率，此個案土增稅高達335萬元，稅負過重的不動產，就會建議改採繼承方式，可免徵土地增值稅。
若擔心孩子日後是否盡孝道，或擔心孩子沒有能力妥善管理財產，可以考慮透過「附負擔贈與」來規劃，例如約定孩子須負扶養義務，若未履行，父母可依法請求撤銷贈與；另一種做法是透過不動產信託，將房子交付信託後仍保留控制權，同時具備資產保全功能，即使孩子日後背負債務、遭債權人查封財產，信託中的房子也不受影響。
實務上，附負擔贈與通常會在贈與契約中明訂扶養方式，例如每月給付一定金額生活費、或負擔父母的醫療與看護費用，並約定未依約履行時的處理方式，讓權利義務更明確，不過要特別提醒，這類規劃都必須在資產移轉之前就設計完成，一旦移轉完成才想補救，可運用的工具與彈性都相當有限。
2. 繼承：當下相對省稅，但要先解決房子怎麼分
依土地稅法第28條規定，因繼承而取得之土地，免徵土地增值稅，115年度遺產稅免稅額1,333萬元，加上配偶與子女的扣除額，不動產按公告現值計入遺產，稅基比市價低，繼承缺點是不動產不好分配，財產分配如有分配不均或溝通不當，很容易有糾紛，如屬意不動產分配給孩子，可透過保險預留現金，讓孩子領到身故保險金，再去補償沒分到房子的繼承人，資產類型不同但價值對等。
3. 二親等買賣：務必要留下金流紀錄
依遺贈稅法第五條規定，二親等以內親屬間的財產買賣、未成年人以自有資金購屋都視為贈與，需要填寫贈與稅申請書，如要主張確實為買賣而非贈與，需提供買賣雙方銀行存摺封面、資金匯款和內頁轉帳記錄、買賣契約，買賣金流要留下完整紀錄，不能是父母借給孩子錢再轉回來，國稅局會補稅加罰，得不償失，
容易踩雷的提醒事項，買賣金額與市價落差過大被認定顯著不相當，資金匯出後短期內又流回父母帳戶，或以現金交付卻沒有留下匯款紀錄，這些情況都容易被國稅局認定為假買賣真贈與。
建議金流保留完整往來紀錄，交易金額也應貼近市價行情，不要低於土地公告現值和房屋評定現值，作為未來國稅局查核的佐證，並洽詢專業地政士，降低因「顯著不相當之代價」而遭國稅局查核的風險。
孩子將來賣房，取得成本差很多
孩子受贈、繼承、二親等買賣取得房子後，未來賣房時，三種方式認定的房地合一稅「取得成本」差很大，贈與和繼承取得的房子，取得成本是土地和房屋公告現值，低於市價，未來出售時國稅局認定的帳面獲利會被放大，房地合一稅要繳很高額的稅，現在省的稅，將來會加倍吐回去，所以一定要把「孩子未來會不會賣房」納入規劃。
孩子將來要賣房，要繳多少稅？
以陳先生的房子為例，假設該屋為 105 年 1 月 1 日以後取得（適用房地合一稅 2.0），土地公告現值650萬元、房屋評定現值150萬，合計800萬，市價1,500萬元，且已持有超過10年。
若是贈與取得不考慮其他成本和物價假設，孩子日後出售時的取得成本，是以受贈當時的公告現值800萬元計算，1500萬市價－800萬＝700萬元房地合一交易所得，適用房地合一稅稅率15%，稅額約105萬元。
若是繼承取得，同樣以 105 年後取得為前提，取得成本比照繼承時的公告現值計算，稅負情況與贈與相近，約在百萬元上下。若用二親等買賣，孩子以市價1,500萬元取得，未來若市價1600萬出售，帳面上獲利較少，房地合一稅低。
房子過戶以前，先想清楚3件事
1. 爸媽還要住在房子裡面嗎？
如果父母仍有居住、扶養或管理房屋的需求，可以評估用不動產信託或附負擔贈與保留控制權，設計一個「給了，還有控制權的規劃」，更能降低房子過戶後失去保障的風險。
2. 房子給小孩，退休金夠用嗎？
為了傳承房子給孩子，沒有謹慎考量自己的退休現金流，老了生病了還要看家人臉色。因此，移轉前務必、務必先盤點退休生活費、醫療費與長照費用，確認即使孩子沒有提供經濟協助，自己仍能維持基本生活。換句話說，應該要把自己退休生活和健康打理好，再來做傳承安排！
3. 房子給了一個孩子，其他人怎麼分？
只有一間房、但有兩個小孩，怎麼辦？
如果家中不只一名繼承人，應提前討論房子由誰取得，以及其他人如何補償。可以搭配現金、保險金或其他資產，降低分配不均造成的爭議；必要時也可透過遺囑寫明安排。
把房子留給孩子，也把安心留給自己
回到文章一開始的陳先生，最後沒有急著過戶，先做三件事：盤點資產、預留自己的退休現金流、和孩子開了一次家庭會議，方向清楚之後，傳承要走哪一條路，就看父母的智慧了！
傳承沒有標準答案，先盤點、再溝通，最後才是選工具，如果您也在思考房產傳承，可以尋找專業顧問洽詢，陪您把每一條路的代價都算清楚，讓房子的傳承多一份安心，少一份做錯規劃的成本。
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【作者】張惠芳CFP® / 諾昇理財首席規劃顧問
• 現職：詠言法律事務所財稅顧問、威瑞財富管理信託團隊
• 證書：CFP®國際認證高級理財規劃顧問、FChFP特許財務規劃師、RFA退休理財規劃顧問、家族信託規劃師
• 專長：家庭理財規劃、資產稅務規劃、退休安養規劃、財富傳承規劃、信託規劃、女性財務規劃、創業財務規劃、高齡金融規劃
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