父親贈與現金協助子女購屋，交屋後要留意的5個關鍵稅務與關鍵細節！

作者：彭彩蓮CFP

房子交屋那天，是全家最開心的時候。爸爸覺得事情終於告一段落，孩子也終於有了自己的家。

如果是用「贈與現金」的方式，讓孩子自己去買房，其實這個決定本身就很聰明。不管是未來想換房、升級生活，還是之後賣房要面對的房地合一稅，這條路本來就比較有彈性，也比較不容易踩雷。

延伸閱讀：幫子女買房：給現金？還是直接房子過戶？哪個比較划算？

但現實裡，我最常看到的狀況是：房子買對了，流程也走完了，然後就以為一切結束了。真正會影響以後稅金高不高的，其實不是交屋那天發生了什麼，而是接下來這幾年，你有沒有把那些看起來很生活、很不起眼的小事，一件一件顧好。

因為很多關鍵，都是在「住進去之後」，才慢慢累積出來的。

交屋後第一件事：立刻建立「自住身分」

很多人會直覺認為：房子在我名下，我也真的住在裡面，難道不算自住嗎？

實際上，在房地合一的制度下，政府看的是證據。未來孩子若要賣房或換屋，若想爭取 400 萬免稅額、10% 優惠稅率 或 重購退稅，稅捐機關屆時一定會追問：「你如何證明這是自住？」

答案就藏在交屋後的這些日常動作裡。

房子一交屋，我通常會先提醒一句：記得找一天去戶政事務所，把戶籍遷進新房子，這一步不只是形式，而是時間的起點。因為很多自住優惠，都跟「持續居住」有關，越早開始累積，未來的彈性就越大。

記得同時提出房屋稅及地價稅適用自用住宅優惠稅率的申請

辦好設籍只是門檻，要證明「真的有住」，還需要日常生活的足跡。

更改帳單的姓名及地址：將水、電、瓦斯、電信帳單，全部改成孩子自己的名字，帳單地址也留新家，而且要有實際的使用度數。若長年維持「底度用量」，未來申報時極易遭到質疑。
實務上我也會建議：直接收電子帳單、用帳戶扣款或信用卡繳費，紀錄留著。因為將來如果稅捐機關要確認是否自住，這些生活帳單，往往比你口頭說明更有說服力。
其他生活紀錄：保留管理費繳納證明，參與社區管理委員會的開會紀錄，或是電商購物的收件紀錄，這些細微的生活痕跡，在查核嚴格時都是重要的佐證。

很多人都是等到要賣房的那一天，才突然發現事情不太妙。

「欸？仲介費的收據呢？」

「裝修花了這麼多錢，怎麼一張單據都沒留下來？」

但是在房地合一稅制下，這些真的不是小事，而是會直接影響你要繳多少稅的關鍵。

所以我在實務上，常常會先提醒一句話：房子交屋後，記得替它準備一個「專屬資料夾」把所有跟這間房子有關的文件都放在一起，像是買賣合約、權狀、過戶資料，還有仲介費、代書費的收據。如果有裝修，也一定要把工程款、裝修費的單據一起收好。這些東西現在看起來好像用不到，但等到哪天要賣房，你就會很慶幸自己沒有偷懶。

簡單說，房地合一稅的計算方式就是：賣價扣掉買價，再扣掉你能舉證的裝修與移轉成本，剩下的才拿來課稅。想合法少繳一點稅，重點就在於：你能不能拿出「證明」。

這裡有三個實用小提醒：

稅務規劃不是等到賣房那天才開始，而是從你交屋、裝修、入住的那一刻，就已經默默在進行了。

房子交屋後，除了忙著整理、買家具，其實還有兩件事，很容易被忽略，但真的值得順手做一下。

地籍隱匿主要是為防範不動產個資外洩及詐騙；建議結合地籍異動即時通，當名下不動產被申請買賣、設定抵押等異動時，會自動通知，雙重保障產權安全。可以設定用手機簡訊及email接收即時通知，非常方便。

交屋後，記得跟社區管委會打聲招呼，問一下社區的運作方式，加一下社區的 Line 群。現在很多公告、停車位、公共空間的事情，幾乎都在群組裡講，不加真的很容易錯過。

最後一個小提醒：門鎖和信箱鎖，找時間換一下。

換了鎖，住起來心裡會比較有踏實感，可以真實的感受到，這就是我的家。

這些都不是什麼大工程，但一項一項做完，你會發現，新家不只住得舒服，也更安心。

這位父親，在股市高點收回獲利，用贈與現金的方式幫孩子買房，已經替孩子避開了不少未來的稅務風險。接下來，孩子把交屋後的每個細節顧好，才是真正把這份用心接住。

聰明的傳承，不只是在資產轉移的那一刻，而是在未來多年，每一次關鍵選擇時，都能站在有利的位置。

這樣，房子不只是一個住所，而是一份真正為人生加分的禮物。

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【作者】彭彩蓮CFP

│證書：CFP ® 國際認證高級理財規劃顧問、RFA退休理財規劃顧問、高齡金融規劃顧問師、家族信託規劃顧問師

│專長：個人及家庭理財規劃、保險規劃、退休安養、信託規劃、資產傳承

│得獎：2022年FPAT理財規劃書競賽獲得最佳人氣獎、2023年FPAT理財規劃書競賽擔任評審

│經歷：壽險公司從業30餘年