房產增貸，購買高配息保單或投資商品：房產活化變「資產火化」？

作者：張惠芳CFP/諾昇理財首席規劃顧問

無本套利？實則是賭上身家的豪賭

在財務諮詢的現場，我們常聽到這類案例：透過房產增貸，購買高配息保單或投資商品，宣稱可以「免繳房貸、多賺退休金、還能留下巨額資產」。

聽起來像是財務魔術，但在專業財務規劃師眼中，這不是「活化」資產，而是一場將安穩家庭推向懸崖的豪賭。

所謂「房產活化」本質不是魔法，而是把原本快還完、風險逐年下降的良性負債，改造成高風險的「長期槓桿投資」，用增貸資金去買金融商品，期待「投資報酬＞借款成本」，靠「利差」創造現金流。這類規劃之所以迷人，是因為它把「理論上的可能」講成「絕對的保證」；而地雷往往就埋在這美好的承諾裡。

本文將針對一個真實諮詢個案深度拆解，整理出被刻意淡化的五大風險，提醒大家：不是所有的增貸叫做資產活化，很多時候，它只是變成了「假套利、真負債」的理財陷阱。

話術：房子增貸、拉長年限，月月領7萬

現況：家庭結構為單薪家庭，O太太為全職家管，有2個孩子，房貸剩餘380萬，月付4.3萬，預計9年還清，房屋市價 2,600 萬。

業務給O太太的建議（重點整理）

• 加大槓桿：以房屋市價2,600萬×8成−380萬＝約 1,700萬增貸（理財型房貸，利率 3%，回復型），再加上原房貸重組，總負債暴增至約 2,080 萬。

• 拉長年限：原本剩9年的380萬房貸每月還4.3萬，拉長至20年後變成每月還2萬；增貸部分設定20年「只繳息不還本」每月還4.25萬元，合計每月還6.25萬元。

• 購買保單：1,200 萬購買配息7%投資型保單，宣稱年領84萬月領7萬，500萬分兩年買分紅保單，宣稱6年後身故金1,500萬，20年後有820萬解約金。

• 話術承諾：配息可覆蓋每月貸款6.25萬，還能套利每月7,500元，另每月10,000元買20年分紅保單，20年滿期解約有300萬，20年後3張保單解約可還清1,700萬房貸，「不管基金漲跌，房貸都免煩惱」。

聽起來天衣無縫，但這個規劃至少有5個「致命雷區」

風險1.理財型房貸，20年都不還本金？

理財型房貸常見設計是「期限內可只繳利息」，通常伴隨定期續約、重新審核與額度調整風險，長期滿額動用、看起來像把它當「長期寬限」，銀行就可能出現以下動作：不續約、降額、要求調整還款方式，甚至要求改回本利攤還，1,700萬20年期3%本利攤每月9.4萬元，遠高於原本規劃的4.25萬利息支出，會超出這個家庭的收支開銷，一般「房貸寬限期」在銀行實務上多落在1-5年區間（各銀行規定不同）。

所以把「理財型房貸」講成「保證20年都不用還本金」本質上是把家庭押在「政策不變、利率不變、銀行規則不變」的假設上，而這些，沒有任何人能保證。

風險2.投資型保單配息7%不是固定薪水

業務員把「配息 7%」講得像穩定現金流，但這裡至少有四層風險常被刻意淡化：

(1)配息不等於報酬率

投資型保單的連結標的通常是債券基金或平衡型基金，高配息基金為了維持7%或更高的配息率，在市場不佳時，往往會「配本金」。

(2)淨值下跌的惡性循環

很多配息型標的在下跌時，配息率看起來高，但淨值同步下降；拿到的現金流，可能是「賣資產換現金」的變形，而不是穩定獲利。一旦配息從7%下修到4%甚至更低，這個模型立刻翻車，每月配息7萬變4萬，但房貸仍要繳 6.25 萬。

(3)匯率風險

若連結標的是外幣，如南非幣或美元，還需承擔匯兌風險。台幣升值，換算回來的現金流就會縮水，原本精算好的「還房貸現金流」立刻出現缺口。

(4)費用吃掉報酬

投資型保單常見費用包含：保險成本、保單管理費、投資標的內扣費用等；且壽險成本通常會隨年齡上升。以為自己在做「7%投資」，實際可能是「7%假設−多層費用」後才是您的真報酬。

風險3.家庭防線最脆弱的意外事件

這個案子最令人擔憂的，不是數字漂亮不好看，而是家庭結構：單薪＋家管＋兩個孩子。新方案把每月固定支出拉到 62,500，並把負債規模拉到 2,080 萬等級，原本房貸是「倒數計時、愈繳愈安全」；現在則是「高槓桿、長週期、靠市場發薪水」。

只要前6年發生任一事件：失業、降薪、疾病、意外、利率上升、投資回檔導致配息下修，家管配偶往往無法獨自承擔「高槓桿＋高月付」，那時候不是「壓力變小」，是更常見的劇本：被迫在不利時點解約、賣資產，甚至賣房。

風險4.分紅保單最常被忽略問題

分紅不是保證

紅利取決於保險公司經營與分紅政策，並非固定利率存款，分紅保單的紅利分為「中分紅」與「高分紅」，這並非保證給付。業務員口中的「滿期300萬」、「20年後820萬」，通常是基於最樂觀的情境試算。若保險公司投資績效不佳，實際領到的金額可能大打折扣。

解約與流動性風險

將增貸資金幾乎全投入保單，一旦家庭急需用錢如醫療、教育、照護等，只能選擇解約，很多保單前期解約費用高，當真正需要現金救急時，通常只能拿回極低比例的本金，這就是典型「需要錢時最拿不到錢」。

風險5.不開槓桿，反而更可能達標

咬牙再撐9年，380萬還清。第10年開始，原本繳房貸的4.3萬完全變成閒置資金。這時將這筆錢定期定額投入低成本的指數型 ETF（如 0050 或全球型 ETF），採守年化報酬率5% 放11年，也可以滾到710萬，比「借錢買保單賭 7% 配息」更穩健、更可控。

真正的財務規劃不是追求最好看的試算表，而是追求在最壞情境下仍活得下來，不做規劃不可怕，做錯槓桿規劃才可怕。

遠離「過度槓桿」的糖衣毒藥

讓資金有效運用，而不是把自己推進風險裡

針對此個案，我的專業分析結論非常明確：

• 強烈建議拒絕此方案：此規劃嚴重違反財務安全原則，利用資訊不對稱，如隱瞞理財型房貸續約風險、誇大配息穩定性，來銷售高佣金商品。

• 不做規劃比做錯規劃好：此案的策略是「按部就班還完房貸」，此案最好的策略就是按部就班把房貸還完。9 年不是一輩子，但一個錯誤的槓桿決策，可能讓家庭付出 20 年代價，甚至賠上房子。

• 回歸保險本質：家庭真正需要的，是用合理預算補足保障缺口，例如定期壽險、失能風險，而不是借錢買儲蓄險或投資型商品。

財務規劃顧問給大家的提醒

所謂房產活化，不該是把房子變成提款機、把家庭變成槓桿產品。當您用增貸去買「看似穩定」的高配息商品，再用配息去扛長期負債，這已經不是降低房貸壓力，而是把人生押在市場與銀行的變數上，一旦配息下修或利率上升，活化很可能變成資產火化。

在做任何增貸投資或保單規劃前，建議先找專業的財務顧問把現金流、保障缺口與最壞情境一次算清楚。規劃的目的不是讓試算表更漂亮，而是讓家庭在風險來時依然站得穩。

---

【作者】張惠芳CFP

│現職：詠言法律事務所財稅顧問、威瑞財富管理信託團隊

│證書：CFP®國際認證高級理財規劃顧問、FChFP特許財務規劃師、RFA退休理財規劃顧問、家族信託規劃師

│專長：家庭理財規劃、資產稅務規劃、退休安養規劃、財富傳承規劃、信託規劃　

│網站：張惠芳CFP