房子何時過戶給小孩比較好？先贈與？還是繼承？
作者：陳姷希 獨立財務顧問
房子常常是父母多年累積下來的重要資產。隨著年紀增長，許多父母開始思考：「房子要不要現在過戶給孩子？還是以後再讓孩子繼承？」
如果孩子將來賣掉房子，會不會反而要繳更多稅？除了稅金，還有一件更重要的事：房子一旦過戶，就成了孩子的財產，父母還能不能繼續安心居住？這些在過戶前都要想清楚。
接下來，姷希將用簡單易懂的方式，帶您看懂生前贈與和繼承的差別，找出更適合自己與家人的安排。
房子生前贈與，要繳哪些稅？
父母先把房子過戶給孩子，除了要繳贈與稅、土地增值稅、契稅及印花稅，辦理過戶時還會產生地政登記費、書狀費及代書費。前面4項是依法繳納的稅，後面3項則是辦理過戶產生的費用。
假設爸爸想將房子先贈與給兒子，過戶時贈與稅的納稅義務人是爸爸，土地增值稅與契稅的納稅義務人則是兒子。至於印花稅，爸爸或兒子之中，誰拿「公契」到地政事務所辦理過戶，就由誰繳納。
案例看懂：實際會繳多少稅？
王爸爸的太太已經過世，兩人育有一名兒子。王爸爸想把名下一間市價約1,500萬元的房子贈與給兒子。這間房子的土地公告現值為500萬元，房屋評定標準價格為80萬元，假設土地增值稅為100萬元、契稅為4萬8,000元，王爸爸當年度沒有贈與其他財產。辦理過戶時，由兒子拿「公契」向地政事務所申請登記。
王爸爸要繳：贈與稅
計算贈與稅，可以分成2個步驟：
步驟1：先算出這間房子的贈與總額：房子看的是土地公告現值加上房屋評定標準價格，不是看房子巿價。所以房子贈與總額為：土地公告現值500萬元＋房屋評定標準價格80萬元＝580萬元。
步驟2：再扣除贈與免稅額及兒子繳納的土地增值稅與契稅：從580萬元中扣除王爸爸的贈與免稅額244萬元。這裡的「每年」，是指從1月1日至12月31日王爸爸贈與出去的財產總額。除此之外，土地增值稅100萬元及契稅4萬8,000元由兒子自行繳納，也可以從贈與總額中扣除。
所以王爸爸的贈與淨額為：
房地贈與總額580萬元－贈與免稅額244萬元－土地增值稅100萬元－契稅4萬8,000元＝課稅贈與淨額231萬2,000元。
課稅贈與淨額231萬2,000元，適用10％的贈與稅率：231萬2,000元×10％＝爸爸要繳納贈與稅23萬1,200元
兒子要繳：土地增值稅
土地增值稅是針對土地上漲的價值課稅，計算時會用到這次移轉的土地現值、前次移轉現值、物價指數及持有年限等資料，無法直接用房屋市價乘上一個固定稅率。此外，贈與土地不能適用自用住宅用地10％的優惠稅率，必須按照一般用地稅率計算。
由於每筆土地的取得時間及漲價幅度不同，即使房屋市價相同，土地增值稅也可能不同。兒子要繳：契稅
房屋因贈與而移轉時，兒子需要繳納契稅。契稅只針對房屋課徵，不包含土地，贈與契稅的稅率為6％。契稅是以房屋的「核定契價」計算，也就是由地方稅務機關依房屋評定標準價格核定。王爸爸這間房子的核定契價為80萬元，因此兒子應繳納的契稅為： 80萬元×6％＝契稅4萬8,000元
印花稅：誰拿「公契」辦過戶就由誰繳。
辦理房屋贈與過戶時，王爸爸與兒子需要填寫地政事務所提供的制式過戶契約書，俗稱「公契」。印花稅是按照「公契」上記載金額的千分之1計算。
案例中「公契」記載的金額是580萬元，所以兒子要繳納的印花稅為：580萬元×1‰＝5,800元房子留到繼承，要繳哪些稅？
如果房子將來由兒子繼承，因為不是贈與，所以不用繳贈與稅。依照稅法規定，土地及房屋因繼承而移轉，土地增值稅與契稅也都免徵。至於印花稅，如果有多位繼承人，並且另外簽訂遺產分割協議書，約定房子由誰取得，辦理登記時才會產生。而王爸爸只有1位繼承人，所以兒子不需要與其他人協議房子怎麼分，因此也不用繳印花稅。
不過，這間房子仍要列入王爸爸的遺產總額。計算房地的遺產價值時，土地按公告土地現值計算，房屋則按房屋評定標準價格計算，再與存款、股票及其他財產合併，確認是否需要繳納遺產稅。
即使最後不用繳遺產稅，兒子仍要辦理遺產稅申報及房地繼承登記，也會產生地政登記費、書狀費及代書費等辦理費用。
贈與跟繼承，賣房的稅金差在哪？
房子先贈與還是留到日後繼承，不但當下要繳的稅不同，也會影響孩子將來賣房時的取得成本、持有期間及房地合一稅。
贈與或繼承的取得成本如何計算？
孩子透過贈與或繼承取得房子，雖然沒有實際支付買房價款，稅法認定的取得成本也不會是0元。將來出售時，不能以房屋市價或爸爸當初的買價計算，而是以取得房子當時的房地現值為基礎。
贈與和繼承的計算方式相同，差別在於認定的時間點。贈與是將受贈當時的土地公告現值與房屋評定現值加總；繼承則以繼承當時的土地公告現值與房屋評定現值加總。無論是贈與或繼承，孩子日後出售房子時，這筆取得成本都可以再依政府公布的消費者物價指數調整。
例如，兒子受贈房子時，土地公告現值為500萬元、房屋評定現值為80萬元，合計580萬元。假設當時的消費者物價指數為100，出售時上升為110，調整後的取得成本為：580萬元×（110÷100）＝638萬元。也就是說，申報房地合一稅時，可以扣除的取得成本會由580萬元調整為638萬元。
行政院主計總處公布的「消費者物價指數（CPI）」 可至消費者物價指數系統查詢。取得時間與持有期間如何認定？
「取得時間」是孩子從哪一天開始取得這間房子起算；「持有期間」則是從取得房子到出售房子，一共持有多久。持有期間會影響房地合一稅的稅率，時間愈短，稅率通常愈高。
如果房子是透過贈與取得，取得時間以完成贈與過戶登記之日為準，兒子的持有期間也從這一天重新起算，不能加上王爸爸原本持有的時間。如果房子是透過繼承取得，取得時間以繼承發生日，也就是王爸爸過世之日為準。但在計算房地合一稅的持有期間時，可以把王爸爸原本持有房子的時間一起算進來。
例如，王爸爸在2016年買進房子。兒子在2026年受贈取得，2027年出售，持有期間從完成贈與過戶時開始計算，約為1年。如果兒子在2026年繼承取得， 2027年出售，王爸爸持有房子的時間可以合併計算，因此持有期間約為11年。兩者認定的持有期間有明顯差別。
未來出售可能涉及房地合一稅
兒子將來出售房子時，是否要繳房地合一稅，首先要看這間房子是在什麼時候取得。一般來說，出售2016年1月1日以後取得的房地，就要申報房地合一稅。房地合一稅不是直接用售屋價格乘以稅率，而是需要先扣除取得成本、相關費用及土地漲價總數額，算出實際的課稅所得。
沿用前面的例子，王爸爸在2016年買進房子，兒子在2026年取得，並於2027年出售。如果是贈與取得，兒子的持有期間約1年，適用45％稅率；如果是繼承取得，可以加上王爸爸原本持有的時間，父子合計持有約11年，適用15％稅率。這也是為什麼孩子將來可能會賣房時，不能只比較現在贈與或日後繼承要繳多少稅。取得方式不同，持有期間的計算也不同，最後適用的房地合一稅率可能差很多。
房子提早過戶，父母還能安心住嗎？
房子一旦過戶，所有權就屬於孩子。孩子可以出售、出租或拿去抵押；如果孩子欠債，房子也可能被查封。孩子若比父母早過世，房子還會成為孩子的遺產，由其繼承人繼承。
如果父母過戶後仍要繼續居住，可以考慮採用「附負擔贈與」，約定孩子應讓父母繼續居住、負擔照顧責任，或未經父母同意不得出售房子。也可以透過不動產信託，事先約定房子由誰管理、父母可以住到什麼時候，以及將來如何交給孩子。
不過，這些安排各有法律效果與限制。如果房子是父母唯一的住處，或未來可能需要賣房支應生活及照顧費用，過戶前就要更謹慎。除了比較稅金，也要先替自己保留居住保障、財產決定權及足夠的生活資金。
什麼情況適合先贈與？留到繼承？
如果父母已經確定房子要給誰，也有足夠的退休金與照顧費用，不需要再靠這間房子維持生活，可以考慮生前贈與。房子過戶後，孩子就能直接取得所有權，但父母也會失去對房子的控制權。
如果父母仍需要居住，未來可能出售、出租或抵押房子支應生活，留到日後繼承會比較有保障。不過，繼承時會依民法的繼承規定，由全體繼承人共同處理遺產，不一定能完全按照父母心中的方式分配。
若父母希望指定房子由特定孩子取得，可以事先立遺囑。只是訂立遺囑時，除了要符合法定形式，也要考量其他繼承人的特留分及家庭感受。即使遺囑有效，若分配差距過大，仍可能引發家人爭議，甚至進入漫長的訴訟。
因此，選擇生前贈與或日後繼承，除了比較稅金，也要考量父母是否仍需要使用這間房子，以及希望由誰取得。父母當然有權決定如何安排自己的財產，只是安排時仍要留意特留分等法律規定，避免原本想照顧家人的心意，最後成為家人爭議的起點。
除了贈與和繼承，還有5種做法
1：預立遺囑
房子先保留在父母名下，遺囑中寫明將來由誰取得，同時留意特留分及遺囑的法定形式。
2：不動產信託
透過信託契約約定房子由誰管理、租金如何使用、父母可以居住多久，以及信託結束後房子交給誰。
3：附負擔贈與
如果決定現在過戶，可以在契約中加入父母繼續居住、孩子負擔照顧責任，以及房子不得任意出售或抵押等條件。
4：由孩子出資購買房子
如果父母需要一筆退休金、照顧費用，孩子也有能力支付價款，可以考慮用買賣方式過戶。父母取得售屋款，作為未來生活所需；孩子則取得房屋所有權。不過，買賣必須有實際付款及資金往來紀錄，也要事先試算土地增值稅、契稅及房地合一稅等稅負。
5：整體安排財產分配
房子不容易切割，如果由多位繼承人共同持有，日後出售、出租或修繕，都需要彼此協調。規劃時，可以將房子與其他財產放在一起考量，再依父母的想法安排由誰取得，減少房屋共有及日後管理、分配上的問題。
想好幾件事，再決定房子怎麼過戶
姷希CFP®的觀點，房產安排要同時評估3個層面：
現在過戶的稅金
孩子未來出售的稅負
以及父母退休與照顧所需的資金。
再確認3件事：
房子是否還要自己使用
最後想交給誰
過戶後遇到變化時，是否還有調整空間
把整體負擔算清楚，也替未來保留彈性，再決定採用贈與、繼承，或搭配遺囑、信託及保險等工具，這樣的安排才經得起時間與家庭變化。
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【作者】陳姷希CFP
│證書：不動產經紀人・CFP®國際認證高級理財規劃顧問・IARFC國際認證財務顧問師・FChFP特許財務規劃師・會計丙級・信託・理規
│專長領域：財務盤點與稅務整合・信託、遺囑、監護與保險規劃・不動產都更與危老重建
│獲刊財務報告書：IARFC國際認證財務顧問師協會大中華區會員季刊第89期刊出
│經歷：曾任國泰人壽教育訓練部講師、金融領域20+
│LINE聯絡：陳姷希
