換屋可以省哪些稅？一次看懂3大重購退稅優惠、申請條件
- 張凱茵
- 1天前
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作者 : 張凱茵CFP
趙大哥和趙二弟都賣掉住了 30 年的自住房屋，兩人各繳了 200 萬元土地增值稅。
隔年，趙大哥買了新屋，也完成設籍並持續自住；趙二弟同樣買了新屋，卻將房屋出租收租。
幾年後，趙大哥成功申請重購退稅，拿回一筆可觀的稅金；趙二弟卻因不符合規定，一毛錢都拿不到。
明明都是換屋，為什麼結果差這麼多？
很多民眾以為只要「賣房再買房」就一定可以退稅，其實重購退稅有許多條件限制，只要忽略一個細節，就可能與數十萬甚至數百萬元退稅擦身而過。
本文將帶您一次了解：
什麼是重購退稅？
哪三種稅可以享有重購優惠？
小屋換大屋、大屋換小屋退多少？
最容易踩雷的地方有哪些？
什麼是重購退稅？
重購退稅就是原土地或原舊屋符合自住資格出售後，再購入新土地或是房屋，只要是符合自用住宅及相關條件下，可以享有政府提供的租稅優惠，申請退還部分已繳納的稅金，或是抵扣稅額。
目前主要可適用三種稅制：
土地增值稅（退還已繳稅款）
房地合一稅（退稅或抵稅）
綜合所得稅財產交易所得（扣抵稅額）
不同稅制的適用條件略有不同，因此申請前務必先確認是否符合資格。
重購退稅的眉角
並不是所有賣房都能退稅，必須是符合條件才可以。
建議在買賣土地、房屋之登記前後，先注意細節，避免因不符規定踩雷而無法申請退稅，那白花花的退稅金額就飛了。
1. 土地增值稅
土地增值稅往往是民眾換屋時金額最高的一筆稅負，因此也是最值得注意的節稅項目。
依據財政部統計資料顯示：114年度土地增值稅實際徵收淨額為683億元，其中高達527億元稅收，來自買賣案件，佔整年度稅收比重77%；而內政部公布公告現值，其數據逐年攀升，進而連帶影響土地增值稅計算之基底(土地漲價總數額)。
土地增值稅重購退稅要件
重購所有權人：原售及新購重購土地所有權人是同一人。土地增值稅重購退稅採「同一土地所有權人」原則，即使是夫妻互相買賣或以配偶名義購買，很多人就是卡在這裡。
設籍登記條件：納稅義務人之本人、配偶或直系親屬。
原售土地在出售前一年沒有出租或營業
有5年管制期限：必須做自用，不可出租、不可移轉、不可遷出戶籍、不可配偶贈與
重購退稅期限：2年內先買後賣或先賣後買皆可(須完成產權移轉登記)
面積限制：原售之土地面積無限制， 新購之土地:都市土地3公畝(90.75坪)非都市土地7公畝(211.75坪)。
退稅請求權時效為１０年內必須提出。
性質相同：出售和重購的土地性質一致不能賣住宅買農地必須性質相同
土地增值稅重購可以退多少稅?
2.房地合一稅
房地合一稅必須於所有權移轉登記日次日起30日內完成申報，許多人在完成買賣後，以為事情都結束了，卻忽略了重購退（抵）稅權益，十分可惜。千萬別忽略自身的權益！
房地合一稅重購退稅(抵稅)要件
用途：舊屋及新屋須做自用住宅（不可出租、不可做營業使用）。
須設戶籍及居住規定：由誰設戶籍？這裡常踩雷的地方就是當納稅義務人本人或是配偶日後遷出戶籍，若是只剩下未成年子女設籍，千萬別忘了未成年子女是會長大的，一不注意就超過年齡無法申請，那多可惜啊 若僅由未成年子女設籍，日後子女成年且戶籍異動，可能影響重購退稅資格，因此應持續留意設籍狀況。
賣舊屋買新屋須在2年內完成產權移轉登記。
管制期5 年，期間不得移轉、出租或變更用途。
退稅請求權時效為５年內必須提出。
房地合一重購退稅(抵稅) 可以退多少稅?
3.綜合所得稅
很多人只知道土地增值稅，其實出售舊房屋若已繳納財產交易所得稅，在符合條件下，也可以申請重購自用住宅扣抵綜合所得稅。此處最大的地方就是只能小屋換大屋(原舊屋價額低於新重購屋價額)。
綜合所得稅抵扣的要件
出售或重購之房屋係以納稅義務人本人或其配偶名義登記的。
設籍登記條件：買賣當年度納稅義務人之本人、配偶或直系親屬，在原售或新購之自用住宅房屋完成設籍
舊屋及新屋重購須為自用住宅。
出售之自用住宅舊屋，綜合所得稅之財產交易所得已繳納。
先買後賣或先賣後買都須於 2 年內完成產權移轉登記。
只能小屋換大屋(原舊屋價額低於新重購屋價額)。
退稅資格容易踩雷的情況有哪些？
沒有設戶籍:購入新房後未設戶籍
購新土地以家人名義，以致未符合申請退稅資格。例如土地增值稅不能退
土地增值稅與房地合一規定不同(例如設戶籍:直系親屬及未成年子女)。
很多人不知道有退稅，而超過法定申請之期限，這是最常見的情況。
退稅後5年管制期間違反用途，房屋未做自用，而做出租或變更為其他用途，例如：營業。最容易被追回退稅
結論
重購退稅不是自動退，也不是只要換屋就能申請。無論是土地增值稅、房地合一稅或綜合所得稅，都有各自不同的適用條件、申請期限及管制規定。如果在買屋、設籍或出租等環節稍有疏忽，可能就會錯失數十萬元甚至數百萬元的節稅機會。
因此，建議在出售或購買房屋前，先確認是否符合重購退稅資格，必要時可向專業人士或稅務機關諮詢，才能安心換屋，也讓自己合法享有應有的節稅權益。
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【作者】張凱茵CFP
│證書：CFP®台灣國際認證高級理財規劃顧問、地政士、RFA退休理財規劃顧問、個人風險管理師、信託、理財規畫人員、期貨、證券營業員、外幣收付非投資商品、投資型保單、
衍生性商品、人身保險、產險證照、委外催收證照
│專長：資產傳承、財務盤點及資產整合、家庭理財及稅務規劃、退休金規劃、保單健診分析
│經歷：銀行業18年、保險證券業10年
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