以房養老、留房養老 、大房換小房：財務顧問的「居住財務配置建議」

作者：張惠芳 CFP/諾昇理財規劃顧問

空有千萬房產，卻過著低標生活？

根據內政部統計，台灣住宅自有率超過八成，是亞洲名列前茅的「有房國家」，許多退休族擁有市值千萬的房產，每月領取的勞保年金卻不到兩萬元，若現金積蓄有限，就會陷入「千萬資產、口袋空空」的困境。

退休規劃最怕「有房產、沒現金」。房地產如果不能主動轉化成每月生活費，就算價值千萬，也只是看得到卻用不到的「紙上富貴」，難以支撐實際的養老開銷。

不動產是退休族最強大的後盾，卻也是最沈重的負擔。財務規劃的關鍵任務，就是將房子的「靜態價值」，轉化為晚年可用的「動態現金流」

面對2025年臺灣65歲以上人口超過20%，已邁向超高齡社會，自 2015 年起開放商業型以房養老業務，金管會最新統計顯示，截至 2025 年 9 月，共有 16 家銀行辦理商業型不動產逆向抵押貸款，累計核貸件數達 1 萬 14 件，累計核貸金額達 583 億元，季增 3.39%。

其中六大公股行庫如臺銀、土銀、合庫、第一銀、華南銀和台企銀，承辦件數達 9,703 件、核貸額 553 億元，佔整體以房養老業務高達 97%。「以房養老」真的適合每一位長輩嗎？除此之外還有哪些選擇呢？

請看「房產活化三大策略解析」

策略一：以房養老（逆向抵押貸款）

「以房養老」正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」，就是高齡屋主將房屋抵押給銀行，由銀行每月撥付一筆金額給屋主作為養老金，屋主則保有原屋居住權。貸款期間無需按月還款，利息採「掛帳」方式，逐期累計計入債權。

契約的終止條件有三：借款人身故、永久搬離或出售房屋，當高齡者借款人去世且無繼承人清償時，銀行可依法拍賣房產取回本息。

申辦關鍵眉角

在進入實務執行前，必須留意以下五大細節：

1. 法律保障： 申辦時為了確保屋主意識清楚且具完全行為能力，銀行會要求至少一位繼承人當聯絡人，並由銀行安排律師見證費用3,000-6,000元不等，或銀行要求自行安排律師來見證。

2. 額度限制： 銀行鑑價通常較保守，貸款成數多為市價 7 成，核定時可能僅認定市價 6 成。

3. 利率與年限： 目前利率約在 2.5%～3.3% 之間。可貸年數公式通常為「89-95 歲-借款人現在年齡」，每家銀行規定不同。

4. 利息內扣： 每月撥款會扣除利息（上限為撥付額 1/3），超過部分掛帳，隨時間推移，實領金額因利息增加而減少。

5. 文件準備： 需準備身分證、第一類土地及建物謄本和權狀，並至指定銀行開戶。

財務顧問重要提醒：銀行在承辦以房養老業務時，審核標準極為嚴格，鑑價也相對保守。實務上，若繼承人對此決定未達成共識，日後極易引發法律糾紛，處理難度極高。
根據觀察，多數繼承人最終會選擇自行清還貸款以保留祖產，而非讓銀行執行法拍，法拍價格往往低於市場行情。

策略二：留房養老（包租代管）

留房養老是指屋主保留房屋所有權，透過出租方式創造穩定的租金現金流，並委託專業包租代管業者負責招租、維修與租屋管理，減輕長輩自行管理的負擔。對於名下有多戶房產，或願意搬至養身村、較小坪數居住，同時保留主要房產出租的長輩而言，留房養老是一個兼顧「保留資產主控權」與「創造現金流」的選擇。

選擇專業服務時，需了解以下兩種主流模式與稅務配套：

• 代管（代為管理）： 業者負責收租與修繕聯繫，行情約為月租金的10%～12%。

• 包租（保證收租）： 業者向屋主承租後轉租，屋主不論有無房客皆可領取固定租金，行情約為市價租金的7- 8 折，內含約 20-30% 的服務費和維護成本與空租風險折讓。

顧問私房小撇步： 記得申請「社宅包租代管」，每個月有一萬五的免稅額，能省下一筆不少的所得稅金。

策略三：大房換小房（資產減重）

當長輩居住的房屋坪數過大、維護成本過高，或存在結構性居住障礙，如老舊公寓需爬樓梯、透天厝無電梯時，透過出售現有大坪數房產，購入更符合雙老或單身居住的小坪數現代電梯住宅，不僅能顯著提升居住安全性，更能一次性套現數百萬甚至上千萬元，作為充裕的退休醫療與生活預備金。

「大房換小房」是落實「資產減重」的有效手段，計算獲利淨額=實際所得須扣除仲介費、代書費、土地增值稅與房屋所得（舊制）或房地合一稅， 務必善用「重購退稅」優惠，只要符合自住條件且在兩年內完成買賣，有機會退還部分稅款，大幅降低資產轉換成本。 小宅通常具備較低的稅賦如地價稅、房屋稅與維護費，能有效降低退休後的日常支出。

財務顧問筆記： 「大房換小房」是生活減法的實踐。建議優先選擇具備高齡化無障礙設施、且鄰近醫療資源的社區。

退休居住房產活化策略比較表

以下清楚呈現三大房產活化策略的核心差異比較表，協助長輩與家屬做出最適合的財務決策。

2026年六大行庫以房養老方案比較

以下為六大公股行庫的以房養老申辦方案比較，各行庫名稱皆可點擊超連結前往官方申辦頁面。資料以各行庫官網資訊為基準，利率及條件依借款人年齡、信用評等、房屋鑑價依個案核定，建議親洽各行庫詢問最新條件。

六大行庫官方網站連結（點擊前往申辦頁面）
▸ 臺灣銀行 — 以房養老（樂齡服務）
▸ 臺灣土地銀行 —樂活養老貸款
▸ 合作金庫 — 幸福滿袋貸款（以房養老）
▸ 第一銀行 — 以房養老方案
▸ 華南銀行 — 美滿享福貸（以房養老）
▸ 臺灣企銀 — 以房養老試算工具

財務規劃顧問的 二大配置建議

建議 1  先評估「居住機能」，而非「現金量」

許多長輩急著思考「能領多少錢」，卻忽略了更根本的問題：「這間房子，適合我繼續住嗎？」老屋若無電梯、浴廁動線不友善、屋況老舊難以維護，即使每月多領幾千元養老金，面臨跌倒、行動不便的居住風險，反而得不償失。

建議優先做「居住機能健檢」，評估屋況、交通、醫療便利性、無障礙環境。若現有房屋居住機能不足，不論選擇哪種策略，都應優先考量改建或搬遷，而非只聚焦於套現金額。以房養老最大的缺點之一，屋況老舊、地段偏遠的房子，實際鑑價往往遠低於屋主預期，每月撥付金額根本不敷生活所需。

建議 2　導入「安養信託」，確保資金安全運用

房產活化後取得的現金，面臨新的風險：如何確保這筆錢真正用在長輩自己身上，不被挪用、不被詐騙？公股銀行，已推出「以房養老＋安養信託」的組合方案。

每月銀行撥付的款項，直接進入信託專戶，再依約定支付生活費、醫療費、安養機構費用，超額支出領取需信託監察人同意，能有效防堵不肖人士詐騙，也能避免長輩在認知退化後做出不當財務決定。

安養信託的四大保護機制
▸ 專款專用：資金只能用於約定的生活、醫療、安養用途
▸ 信託監察人：可指定子女、親友或社福團體監督執行
▸ 防詐保護：大額支出需監察人同意，不可任意變更或終止
▸ 長輩認知退化時，信託契約仍持續有效，保障不中斷
延伸閱讀：保護資產、專款專用，還能避免退休金被詐騙：安養信託完整介紹

從數據到溫度的財務規劃

金管會的數字顯示，以房養老市場每季持續成長，六大行庫累計核貸已達 553 億元。這些冰冷的數字背後，是一位又一位長輩，在人生最後一段旅程中，試圖讓自己住了一輩子的房子，繼續為自己服務。

財務規劃不應只是填表、核貸、然後每月等撥款。真正的規劃，需要思考更深層的問題：長輩是否充分理解這份契約的所有含義？繼承人是否有充分溝通、建立共識？資金是否有安全的信託保護機制？居住環境是否真正符合長輩的身心需求？

無論是以房養老、留房養老，還是大房換小房，沒有一種策略放諸四海皆準。每一位長輩的房產條件、家庭結構、健康狀態、財務缺口都不盡相同。最好的安排，是在充分了解所有選項的優缺點之後，讓每一分資產都發揮最大的保障效用。

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【作者】張惠芳CFP

│現職：詠言法律事務所財稅顧問、威瑞財富管理信託團隊

│證書：CFP®國際認證高級理財規劃顧問、FChFP特許財務規劃師、RFA退休理財規劃顧問、家族信託規劃師

│專長：家庭理財規劃、資產稅務規劃、退休安養規劃、財富傳承規劃、信託規劃　

│網站：張惠芳CFP