繳30年房貸，還是租30年房子？買房、租房成本，會計師算給你看！

作者：莊世金 會計師

住30年，買房和租房差多少？

如果有一間房子，你喜歡住在裡面，也喜歡待在這間房子裡的生活方式，到底要拿到租賃使用權，還是直接買房子拿到房屋所有權？會有差嗎？

每月同樣付3萬元，30年後結果差多少？

假設每個月都付3萬元的租金，租房子就是簡單版的付錢拿到房屋空間使用權。買房的話，先要付頭期款大約175萬元，要跟銀行借700萬元房貸(買屋買賣總價是875萬元。)，每個月要付3萬元的房貸本利，假設30年後房貸還清了。

• 租房：每月租金3萬元

• 買房：頭期款175萬元、貸款700萬元

可以先下一個簡單粗暴的結論是：買房多花了頭期款175萬元，也可以較租房來說拿到房屋的所有權。

但也別忘了，背後隱藏的房貸多繳多少錢、要繳給政府的稅，還有頭期款175萬拿去投資的可能報酬等等。繼續往下細談。

同樣的房子，買跟租差多少錢

買房多花175萬元，值得嗎？

按上表格的試算，我們概抓房屋價格875萬，其中要付頭期款175萬，另外700萬向銀行貸房貸。租房子30年只要支付10,800,000元，但是買房子要支付12,550,000元，差1,750,000元，但是相較於租房，買房多拿到了一個不動產的所有權。你覺得划算嗎？

上面只是按財務的本利攤計算每期應付的金額。但是這樣子的財務試算，不太適合在台北市新北市買房，因為這樣子的房價，不好找房子。

想在五都買房，有多不容易？

如果我們考慮財務面向，假設新北市每坪的房價是80萬元，台北居實在大不易呀。

• 25坪房屋，總價約2,000萬元 

• 40坪房屋，總價約3,200萬元

• 上述房價，均按25坪的房子，計算出大概的房價，供大家參考。

• 相對於台北市及新北市，其他地區房價都相對合理的，只有新北市偏高，以及台北市超高。

• 台北市果然是台灣的天龍國，連房價都高人一等。近來也有網路形容的脫北潮，大量人口脫離台北市到其他縣市居住的社會現象。

月薪4萬，要存4年多才能存到頭期款！

房價高，就會有許多連鎖的效應產生。但是整體房價仍然是偏高的。

試問要買一間1000萬左右的房子，如果月薪四萬的單身族，要存多久的錢才能存得到1000萬中的頭期款200萬呢？

大概是50個月，如果薪水族不吃不喝，大概是存4年又2個月左右。買房子真是大不易呀。

台灣各地的房租租金差多少？

上述租金，找得到全台灣全國跟五都的契約數、平均租金，還有套房及整層出租的租金金額。雙北以外的市場大概都是平均數上下，差別不大，但是台北市及新北市偏高，最高的還是台北市，台北居也是大不易的。

套房及整層租金都是台北市最高，但是平均租金台北市與其他縣市差異不大。台南市的租金相對較低。新竹市似乎租金契約數較低。但是整體的租金是跟平均值差不多的。平均租金最低的是台南市。這些是台灣的區域特性及租金概況。

買房買的穩定，租房買彈性

有些人喜歡待在熟悉的地方，也有些人會很重視安全感。買房子好像比租房子帶給人更多的安全感。但是買房子要付頭期款，每個月還要負擔房貸。

• 租房子也要看看房東願不願意租房子給你。如果不願意續租房子，就會變成需要常常搬家，對生活都是一種不方便。

• 買房子比較方便，也可以提供更多的安全感，但是財務負擔比較沈重。租房子比較簡單，財務負擔比較輕，但是多少有點不方便，需要注意續租的問題。

買房及租房的成本

買房的成本

如果是買房的話，買房需要考慮的是買房的頭期款，如果是申請消費性貸款，大概是房屋總價的2到3成。

房貸利息則看條件由銀行報價提供利率區間。買房由於會取得房地產的產權，所以每年都需要負擔房屋的稅費，包括房屋稅、地價稅、平常可能還有每個月有管理費，如果房屋年久可能會需要修繕，會有修繕費用。

租房的成本

由於租房子不用支付如買房的頭期款，負擔也比較輕。租房子的也沒有買房子要繳房屋稅地價稅，房子的維修也不是自己需要負擔的。如果房東要房客負擔，大不了就是換間房子租。

租房子是簡單便宜的，也可以定期換地點住，可以體驗各種不同的人生風景。可以到大安區住半年，體驗一下天龍國人的生活。也可以到桃園住半年，體驗一下東南亞各國大融爐的文化風情。由於租房子是輕鬆的，當然就沒有辦法取得房屋增值的財富，也是幫房東養房子。但是加分的是可以換地方體驗人生。要在台灣的那個域買房子跟租房子。是要體驗南台灣的熱帶性氣候，還是要體驗北台灣的亞熱帶氣候。

曾經因為唸書的關係，到台南住了六年的時光。那個時候住在台北天天面臨下雨天，可能是下大雨，可能是下小雨，出門都要常備一把雨傘。後來到台南住，半年都沒有遇到下雨，好不容易等來一場毛毛雨，覺得歡呼而且開心的碰到下雨天。台灣的天氣，變動其實很豐富。居住的品質可以體驗到的溫度與可以看到的風景，也很豐富。

付出去的頭期款，背後有機會成本

買房子的機會成本 另外由於頭期款動不動就會需要幾佰萬。如果新北市的房產，如果一間是1500萬，2成就是300萬元。3成就會是450萬元。如果台北市的房產，如果一間是4500萬元，2成會是900萬元，3成會是1350萬元。按現在台積電的收盤價是2400計算，每張是台幣240萬元（2400 x 1000 =2,400,000元）。

新北房產的頭期款大概會是1張台積電股票到2張之間的價格。台北市的房產頭期款大概會是3.75張到5.6張台積電股票股票的價錢。如果台積電股票一年可以分1%的股利 (2026年收到的股利 大概是24元，現金殖利率為1%  (24/2400 =1% )，如果持續每年收到1%的現金股利，拿到的股利也持續投入股市，房貸算30年的話，按台北市2成的頭期款300萬來計算，這筆錢30年後大概是104萬元的利息，總投資報酬率是35%左右。

換句話說，如果買了房子，因為付了頭期款。如果沒有買房子而拿頭期款去買台積電一年大概可以拿到大概1%的殖利率，30年大概是104萬元左右，這個部分是買房子的機會成本，就是買房子因而少賺到的部分。

房子可能增值，也有持有成本

但是會不會因為買房子而會產生多賺到的價值？因為房子的價值也會增值，台灣的物價也是有通貨膨脹率，按消費者物價指數（CPI）來計算每年的統計數值大概是0.5%至3%之間，如果抓個平均值也大概是1%左右的通貨膨脹率。

但是因為房價是比較高的。按2成抓出來的頭期款是300萬，但是房屋總價則是1500萬元。按1,500萬元的每年1%的通貨膨脹率來計算，30年之後通貨膨脹讓房價大概會長成2,021萬元。房屋的價值大概增加了521萬元大約增幅是25.78%左右(2,021萬元 – 1,500萬元 = 521萬元，521/2,021 = 25.78%)。

人家說「人是兩隻腳，錢是四隻腳。」是有道理的。房子買來放著不動，不需要投入努力及投入相關成本，靠躺賺的通貨膨脹30年就可以賺25%。當然通貨膨脹賺的是看不到的增值，只有房子再賣出去才會收得到錢，但是這個增值可以靠銀行貸款借得出來。時間跟利率，果然是致富最好的朋友。

未來無法預測，怎麼做選擇？

買房或租房，分析了這麼多，鑰匙還是在自己的手上。鑰匙就是自己的決定權。自己有權利可以決定要買房子，還是要租房子。

可是上面的所有參數都會變動，買房子的利率會變動，貸款也是有策略的，有時候先貸30年期的房貸，貸款還了5年之後，也可以做轉貸，可以將剩下25年的房貸重新攤平，再按30年來做房貸，還款的現金流量就會降下來。

買房之後，房價會變動，貸款的利率會變動，租房子的租金也是會隨房價變動的，連通貨膨脹的比率都是會變動的。

有時候有沒有買屋或租屋的策略及配套措施，有時候是重要的，個人的整體理財策略也是重要的。

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【作者】莊世金會計師

│萬騰聯合會計師事務所執業會計師、輔仁大學法律系博士班進修中

│創業家創造價值、會計人整合資源有效運用、法律人公平配置權利義務。期望自己能用靈活思維，用跨領域整合方式解決問題，嘗試在商業世界裡，用創業眼光來看事情。

│經歷：曾任上市公司董事、理財周刊/Inside(硬塞)/關鍵評論網(商益)/專欄作家、不動產經紀人考試及格、會計師考試合格

│著作：《創業股權規劃實戰聖經：給台灣新創、投資者的募款、估價、財務問題解決指南》，本書得到109年度金書獎金融金融類獎項。

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