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利率那麼低，有500萬要先還房貸？還是先投資的關鍵選擇題！

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作者：林毓琇CFP



「我手上有一些存款，是該還房貸？還是先投資比較好？」
「高股息ETF都有7~9%的配息，那是不是先投資高股息ETF？」

這其實不是單純的選擇題，而需要從：風險承受、資金彈性、財務目標這三個方面思考。



有500萬要先還房貸？還是先投資？

先來算一下，假設你有一間房子，目前房屋貸款500萬元，20年的本息攤還，這時也存到了500萬，是把錢拿去還貸款好，還是投資好？

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我們可以來算一下，投資獲利至少要賺到多少錢，才會比還房貸更好？換句話說，你的投資報酬率要超過房貸利率，你才會賺錢！


舉例來說：

  • 如果房貸利率為1%，每月還房貸要付22,995元；投資至少年化5.6%報酬，平均每月能拿到23,333元，投資就比房貸還要划算。

  • 如果房貸利率是2.5%，每月還房貸要付26,495元，那投資就需要至少6.4%的報酬，平均每月拿到26,667元，才可以超過房貸。

  • 如果房貸利率是5.0%，每月還房貸要付32,998元，投資就至少需要8.0%的報酬率，平均每月拿到33,333元，才會划算。


500萬要不要先還房貸，怎麼選？

只要上面的表核對一下，若對自己的投資標的很有信心，且有把握，也超過房貸利息，當然投資會比較有利。

反觀，若利率高，或市場一有風吹草動，心理壓力就大，那錢拿去還房貸比較實在。



把錢拿去投資，３個該認真想的問題

1. 還房貸，是減少壓力還是犧牲彈性？

如果你手上只有一筆資金，全部拿去還房貸，看似「無債一身輕」，但若發生臨時突發狀況，反而沒有緊急應變金可以救急。

到底緊急應變金要準備多少？單身無子女者建議準備3-6個月的基本生活費，一般家庭會建議準備半年至1年的基本生活費。

留下足夠的應變現金，多餘的基金就可以靈活運用。

 

2. 高股息套利，是財務聰明還是低估風險？

高股息指數型基金（ETF）看起來很穩，配息也非常穩定，以現在來看，房貸利率約2.5%，但高股息ETF約有8%，這樣就有了套利空間。


但也要注意下列風險：

風險一、只要配息利率 > 房貸利率，就是套利機會，是嗎？

這其實是一種的錯覺，你有考慮過「除息之後的股價會回檔」、「獲利不好時配息可能縮水」嗎？


風險二、長期投資，股市總是長期向上？

的確，從長期來看股市是上漲的，但過程中可能經歷數次修正與危機。當市場短期下跌，還有房貸要繳，投資本金虧損，財務壓力恐怕比想像中大。


3. 自我風險壓力測試

想要知道自己是否適合用房貸投資，請先問自己3個問題：

  • 若利率升至3.5%或更高，月付金還負擔得起嗎？

  • 若投資報酬下跌20%以上，生活或心理會因此受影響嗎？

  • 若配息減少甚至停發，還有其他資金來源應急嗎？


如果以上3題中，有2題的回答，讓你感到不安，那麼槓桿操作恐怕並不適合你。
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不一次還房貸的4個優勢

以上這些問題都評估過了，來談談保留房貸、先不一次還房貸，會有哪些優勢？


1. 財務槓桿的運用

當我們用貸款投資時，就是在運用槓桿來放大「自己的報酬」。舉例來說，若你自有資金100萬元，原本每年報酬7%，就是7萬元。但若再借出100萬元，用來投資，報酬就變成14萬元。但別忘了，你要付貸款利息，如果利息為2萬，最後實際報酬是12萬元。

如果投資對的方向，低點投入，報酬更為可觀，這樣看起來是不是很划算？

2. 創造資產的流動性

除了傳統型的房貸，有些銀行也提供「理財型房貸」可以隨時活化房地產，讓你在需要時可以提領資金使用。這會讓你的資金靈活性大增，也更容易應對突發的財務狀況。

 

3. 稅務上的好處

房貸利息在某些情況下還可以列入所得稅扣除額，對高所得者更是稅務工具之一。

此外，房貸也常被拿來做資產傳承的規劃，合理安排貸款與現金流，有時比急著「清空債務」更好。

 

4. 信用分數的影響

定期繳納房貸不僅能建立良好的信用，還能在未來貸款中取得更好的條件。適當的債務，反而能提升財務健康度。

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最後，建議手邊的資金規劃

1.留足緊急預備金

至少3～6個月以上生活費


2.檢視現金流

房貸月付金佔家庭收入比不應超過40%，若超過，表示現金流壓力偏高，宜先減債。


3.了解財務屬性

你是「保守型」還是「積極型」？

  • 保守型：建議先還房貸，心理壓力較小，資金更穩定。

  • 積極型：可依規劃投資，並隨時注意波動。

  • 穩健型：採用「部分還貸、部分投資」的策略，兼顧安心與增值



財務自由前提：做對選擇！

想要財務自由，不是追求最大報酬，而是做對選擇！

提前還房貸能減壓，高股息能增加收入，但最終真正讓你財務安心的，不是數字報酬，而是清楚自己在做什麼、承擔什麼。




本文為理財好聲音的寫作陪伴計畫與林毓琇CFP合作優化產出。

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【作者】林毓琇CFP

│證書：CFP國際認證高級理財規劃顧問、理財規劃人員證照、期貨業務員證照、衍生性金融商品證照、人身保險證照、產險證照、信託證照

│專長：投資理財、退休規劃、財富傳承

│經歷：銀行從業20年

│Email聯繫：林毓琇


│專為理財顧問成立的LINE社群。

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