婚後買房要登記誰的名字？夫妻共同登記、單獨登記差在哪？

作者 : 曾欣儀 CFP

小珮和先生工作多年買下人生的第一間房子，小珮和先生討論若未來不幸離婚，房子由兩人共同登記，可以賣掉房子拿回自己的持份，比較不會有爭議。

婚後房子要登記給誰？這是許多夫妻的煩惱，雖然心裡會偷偷的想（給我給我！)

• 如果雙方都有出資，該如何保障自己的權益？

• 單獨登記和共同登記的差別是什麼？

• 要如何選擇比較好呢？

婚後買房，登記名字代表什麼？

依民法與土地法規定，不動產物權的取得、設定、變更與移轉，以「登記」產生法律效力，所以房子登記給誰，誰就是房子的所有權人。

所有權人有使用、租賃（出租收益）、買賣、設定抵押貸款的權利，也有納稅的義務，包括房屋稅、地價稅，以及未來出售房子繳納房地合一稅及土地增值稅。

簡單來說房子登記在誰的名下，誰就有房子的掌控權！到底要登記給誰？這是安心感與現實利益的考量。

只登記在一人名下，有哪些優缺點？

房屋登記可從貸款條件、稅務優惠、房子的處分權三方面來評估：

貸款條件：第二人仍保有首購條件  

若夫妻兩人都是首購，一人登記使用首購優惠利率，未來買第二間房另一人仍保有首購條件。一般夫妻兩人以信用條件好、貸款條件優（軍、公、教或百大企業）的一方借貸，可以取得較好的貸款利率跟條件。     

稅務優惠：另一人仍保有稅優惠稅率

賣屋時登記方可使用一生一次自用住宅優惠稅率10%，另一人仍保有一生一次自用住宅優惠稅率，未來換屋時可以使用。

房子的處分權：只在一人手上

登記方是房子的所有權人，可以單獨決定如何處分房子，產權處分較簡單，這也是另一方所擔心的！

共同打拼的房子不需經過自己的同意就可以被出售或抵押借款，要如何保障自己的權益呢？

其實有解方。

一起出錢，房子只登記一人，權益怎麼保障？   

房子兩人都有出錢，卻單獨登記一人（通常是貸款條件較好的一方），覺得不公平，擔心自己的權益受損，其實可以簽立「合資購屋協議書」並公證，配合「預告登記」來保障自己的權益。若未來婚姻生變，房子是結婚後買的，屬於婚後財產，未登記的一方如果財產較少，可以向對方申請夫妻剩餘財產差額分配請求權，申請財產的差額（雙方婚後財產－負債，多的財產－少的財產的/2），雖然無法真的拿回房子的產權，但仍可拿回部分的補償。

合資購屋協議寫明誰是登記人、誰是借款人，各自出資的比例、房子的使用方式、未來出售時價金如何分配，並辦理公證，未來感情生變時在法律上可以保障自己的權利。

預告登記到地政事務所辦理，設定登記方為所有權人，另一方為請求權人，預告登記可以限制所有權人未經過請求權人同意，不能處分房子，避免房子在不知情的情況下被出售、抵押。

夫妻共同登記，有哪些優缺點？

共同持有，不怕權益受損

兩人共同持有房屋的產權，房子的買賣、借貸須雙方同意，避免房產未經同意被不當處置，未來買賣時兩人拿回各自的價金，不用擔心權益受損，主打公平、安心。

缺點：同時用掉首購、稅務優惠

兩人同時用掉首購優惠利率，若一方有信用問題，貸款成數及利率無法取得較好的條件。賣房時兩人的一生一次自用住宅優惠稅率會一起被用掉。

房子的處分權

房子不論是要貸款或出售，需兩人同意，如果意見不同就動彈不得，誰也辦不了，若對方有債務問題房子遭法院拍賣，連帶影響另一方，雖然有優先購買權買下被拍賣的產權，如果沒有能力購買，有可能另一半的產權被第三方買走，第三方申請變價分割，整棟房子被拍賣，最後拿回拍賣價金的一半，當然這是最糟的情形了。

房子直接登記給小孩，會比較好嗎？

1.考量贈與稅

直接買房子登記給小孩，第一個要考量的是贈與稅，超過每年贈與免稅額244萬要申報贈與，繳10~20％贈與稅。

2.考量房地合一稅

第二個要考量的是房地合一稅，若未來孩子將房子賣掉，會面對高額的稅金，因贈與的取得成本為贈與當時的（房屋評定現值＋土地公告現值）ｘ 政府發布的消費者物價指數，往往低於市價，約市價4~6成，（賣價－贈與的取得成本）ｘ房地和一稅45~15%。

這個稅金繳起來真的會心痛，若真的想買房子給小孩，可以利用父母雙方每年244萬贈與免稅額，244萬 ｘ 2人= 488萬/年，每年贈與並保留金流(匯款紀錄)，未來用贈與給孩子的錢買房子或作為頭期款，剩餘的貸款讓孩子負擔，這樣房子的取得成本就是房子的買價，未來賣房子可以節省許多稅金。

3.考量小孩有沒有能力管理資產

第三要考量的是小孩有沒有管理資產的能力，房子登記給孩子會不會一轉身就被賣掉了？可以透過不動產信託、預告登記、附負擔贈與避免房子被不當處分。

房子到底登記誰名下，該怎麼選？

• 想安太座，日子過的舒心，可以登記給太太。

• 先生或太太的貸款條件比較好，就單獨登記。

• 擔心以後離婚產權不清權益受損，可以採用共同登記。

• 未來有換屋需求，單獨登記可以保留下一次自住優惠稅率。

婚後房子登記？先談權益，再算成本

單獨登記或共同登記各有優缺點，主要看考量的重點是什麼！

若未來有換房需求或購買第二間房，單獨登記在貸款利率及自用住宅稅率上，可以節省不少利息和稅金；重視權益平等，防範未來風險就共同登記，這樣雙方都放心，至於節省稅金、利息，就別在意了。

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【作者】曾欣儀CFP

│證書：CFP®國際認證高級理財規劃顧問、高級金融規劃顧問師

│專長：保險規劃、家庭理財規劃

│經歷：壽險公司從業25年

│Line聯絡：曾欣儀