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年薪多少適合買房？年薪150萬、自備款300萬能買1500萬的房嗎？

作者：劉碧鈴 CFP®


該怎麼買1,500萬的房？

客戶鈴鐺年薪150萬，目前想買房子，總價1500萬，想貸款1200萬，請我幫他估算一下，是否可以買房子？


鈴鐺年薪150 萬元，月薪（平均）150 ÷ 12 = 12.5 萬元，房貸：1,200 萬元

一般銀行主要會看收支比：每月房貸通常不要超過月收入的40%～60%（不同銀行不同）。負債比：若還有車貸、信貸、卡費，也會一起計入。


  • 情境1：30 年房貸、利率 2.5%，每月本息約 47,400 元

收支比：47,400 ÷ 125,000 = 37.9%，結果：通常有機會核貸。


  • 情境2：40 年房貸、利率 2.5%，每月本息約 39,600 元，

收支比：39,600 ÷ 125,000 = 31.7%，結果：更容易通過。


  • 情境3：30 年房貸、利率 3%，每月本息約 50,600 元，

收支比：50,600 ÷ 125,000 = 40.5%，仍屬不少銀行可接受範圍，但若有其他貸款，核貸成數可能受到影響。


每月生活費估算，若月薪 12.5 萬， 房貸約 4.7~5.1 萬，剩餘收入     約 7.4~7.8 萬，若沒有其他負債，生活壓力通常仍屬可控。


一般銀行評估以年薪150 萬元來看，申請 1,200 萬元房貸通常有機會。若是首購、信用正常、無信貸或循環利息，核准貸款機率會更高。若還有每月 2~3 萬元以上的車貸、信貸等固定支出，銀行可能降低核貸成數或要求保證人。


建議準備的自備款，假設房價 1,500 萬元（貸款八成 = 1,200 萬元），自備款約 300 萬元，另需準備契稅、代書費、登記費、裝潢等成本，建議預留再多 50~100萬元，以備不時之需。 

PS：以鈴鐺年薪150 萬元、無其他重大負債為前提，貸款 1,200 萬元、30 年期，每月約 4.7~5.1 萬元，收支比約 38%~41%。若貸款 1,200 萬元、40 年期：每月約 4 萬元，收支比約 32%，銀行接受度通常更高。


你的年紀，能負擔多少房貸？

根據聯徵中心、新青安政策分析及房市研究機構整理的近年統計，整理各年齡層（20~29、30~39、40~49歲）平均房貸金額比較：

  • 30~49歲是台灣房貸壓力最大的世代：正值成家、育兒及換屋階段。同時背負房貸、教育費與家庭支出。 

  • 20多歲購屋族快速增加：新青安政策推出後，25～35歲購屋件數明顯成長。 多數首次購屋者貸款控制在約1,000萬元以內。 

  • 房貸通常伴隨人生黃金30年：約30歲買房，約60歲還清房貸，房貸往往是家庭最大的固定財務支出。 



影響購屋能力的5大因素

影響購屋能力的5大因素，是銀行核貸邏輯。


1.年收入（最重要）

銀行最重視的指標，收入越高，可貸金額通常越高。一般銀行會要求每月房貸不要超過月收入的 30%~40%。

例如：月薪 5 萬元，建議房貸月付約 1.5～2 萬元，月薪 8 萬元，建議房貸月付約 2.4~3.2 萬元

2.頭期款（自備款）

通常需準備，房價的 20%~30%，包含頭期款 、契稅 、印花稅 、仲介費 、裝潢、家具家電 。

例如：房價 1,200 萬元，頭期款 240 萬元，其他費用約 40~80 萬元，建議至少準備 300 萬元左右。

3.房貸利率

貸款 1,000 萬元、30 年，若利率2.00%、則每月房貸約 36,970 元，若利率2.50%、則每月房貸約 39,500 元，若利率3.00%、則每月房貸約42,160 元，利率愈低，負擔愈小。利率只差 1%，30 年可能多付超過 90~100 萬元利息。

 

4. 每月固定支出

銀行會評估家庭每月可支配所得。包含房租、車貸、保險費、子女教育費、孝親費、信用卡分期，固定支出越高，可貸額度越低。


5.有無其他負債

銀行會看整體負債比。例如車貸、信貸、信用卡循環、學貸、其他房貸，如果已有每月負債：例如車貸 15,000 元，信貸 8,000 元，銀行可能就會降低房貸核准額度或要求保證人。


很多人以為房價決定能不能買房，其實真正決定購屋能力的是收入、頭期款、利率、固定支出與負債，當這5個因素搭配得宜，即使房價不低，也有機會順利買到適合自己的房子。


3個公式，算出你的購房能力

這3個公式是購屋規劃中最常用、也最容易理解的原則。


公式 1：房貸不超過收入的 30%~33%

做為判斷每月房貸是否在可負擔範圍。

計算如下：每月可負擔房貸 = 月收入 × 30%~33%

例如：

  • 月收入6 萬元，建議每月房貸1.8~2.0 萬元，

  • 月收入8萬元，建議每月房貸2.4~2.64萬元，

  • 月收入10 萬元，建議每月房貸3.0~3.3 萬元

PS：房貸支出最好不要超過收入的三分之一。留下足夠的生活費與緊急預備金，降低財務壓力。

公式 2：房屋總價約為家庭年收入的 4~6倍

做為快速估算適合的購屋總價。例如：家庭年收入，建議房屋總價

  • 150 萬元：    600~900 萬元

  • 200 萬元：    800~1,200 萬元

  • 250 萬元：    1,000~1,500 萬元

PS：收入愈高，可負擔的房屋總價通常也愈高，若超過6倍，貸款壓力通常會明顯增加。

公式 3：先準備至少 20% 的頭期款

做為確認是否具備購屋的基本資金。例如：房屋總價，建議頭期款（20%）

  • 1,000 萬元： 200 萬元

  • 1,200 萬元： 240 萬元

  • 1,500 萬元： 300 萬元

PS：除了頭期款外，還要預留契稅、印花稅等稅費，代書與登記費，仲介服務費，裝潢、家具及家電，建議額外準備房價約 5%~10% 作為購屋相關費用。

想知道自己能不能買房，不是先看房價，而是先看三件事：

  1. 每月能付多少房貸

  2. 家庭年收入能支撐多少總價

  3. 是否準備好至少20% 的頭期款

掌握這三個公式，就能快速評估自己的購屋能力。


不同年薪，適合買多少房？

PS：房貸負擔約家庭月收入30%~33%，貸款成數約70%~80%，頭期款約房價 20%~30%，30年期房貸、利率約2.5%估算，未計入其他負債。



先買得起，再慢慢換更好的房子

鈴鐺年收入150萬，在桃園首購，購買房屋總價約1,100萬元，自備款300萬元，貸款800萬元，月付房貸30年約3.2萬元，買桃園2房1廳，約20坪，中古大樓。他希望再努力工作下一間房子目標放在新北市，這樣充滿希望有目標的生活，真替他開心。


鈴鐺的想法與我的作法不謀而合，我自己也是先在桃園買一間20坪，2房1廳的小房子，在我28歲的時候，當20年房貸繳完後，我賣掉原本的小房子當頭期款買回新北市約莫40坪的房子，如果退休時可以再把房子換小，就會有多出來的金額當退休金的一部分。


買房不是看銀行願意借多少，而是看家庭收入能不能長期承擔。年收入100萬的人，不應該用300萬收入家庭的方式買房；適合自己的房子，才是最安全的資產。買得起不等於買得安心，依據收入、房貸負擔率與頭期款綜合評估。


留有生活與風險緩衝，才能在買房後維持穩定的財務狀況。善用「3個公式」，快速估算適合自己的購屋能力，作為看屋與貸款規劃的參考。


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【作者】劉碧鈴CFP

│證書：CFP國際認證高級理財規劃顧問、RFA退休理財規劃顧問、信託證照、理財規畫人員證照、人身保險證照、產險證照

│專長：保單綜整、退休規劃、稅務理財、財富傳承

│經歷：銀行1年、證劵業5年、保險業33年

│LINE聯繫：劉碧鈴


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