退休後有房卻沒現金？每月用房換現金的「以房養老」，適不適合你

作者：蕭策

退休後最尷尬的事情是什麼？

答案是「有房子，手頭卻沒現金」。

很多人繳了大半輩子的房貸，辛辛苦苦換來的房產，可以怎麼樣變成我們下半輩子的依靠！

答案是「以房養老」。

如果你缺現金流、沒有打算讓子女繼承房產、短期內沒有打算賣房子，建議可以讀完這篇文章，好好了解什麼是「以房養老」。

什麼是以房養老？

抵押房子換現金流

一種將房產「抵押」給銀行，由銀行定期撥一筆錢，給我們當生活費的貸款方式，專為60歲以上的族群所設計。

它不像是傳統的房屋貸款，取得一大筆資金後每個月還款給銀行，而是每個月領取一小筆錢，途中不必還款，直到終老後到再一次處理還款的問題。

因為一般房貸的借款金額會隨著還款逐年遞減，而「以房養老」的借款金額則是逐年增加，有種反過來的感覺，所以又稱為「逆向式房屋貸款」。

我的房子會不見嗎？

這是一個許多申請以房養老的人會有的問題，其實以房養老並非將房子出售給銀行，而是把房子當作一個擔保品，抵押給銀行進行借款，所以房子的所有人依舊會是自己。直到貸款終止(例如30年後)，或是我們離世之後，由繼承人來進行還款。但因為我們依舊是房屋的所有人，所以貸款期間若想要出售房產也是沒有問題的喔！

當然，實務上要繼承人直接清償貸款是比較困難的，畢竟經過多年的累積，貸款也累積到了一定的金額，所以通常會與銀行討論分期進行償還，但若繼承人沒有負擔貸款的意願或是能力，也可以選擇出售房產。

適合以房養老的3大族群

1.需要現金的退休族群

退休之後少了工作收入，但依舊有帳單需要支付，無論是生活費、照護費、旅遊費，或是希望手頭上能多一點資金運用，都很適合評估用以房養老當作退休金的來源。這也是以房養老的貸款制度的初衷。

像是：需要現金、無子女的70歲夫妻

2.無繼承人的單身族群

未來房產確定無人繼承，也沒有想要透過遺囑特別留給誰，不彷透過以房養老的方式，增加手頭上的現金，讓自己的晚年生活更加寬裕。

像是：有房產的65歲單身退休老師
目前的法定繼承人為：配偶、子女、孫子女、兄弟姊妹、父母、祖父母

3.稅賦規劃的資產族群

以房養老本質上就是一種債務，在總資產沒有增加的前提下，透過增加債務來降低資產淨值，可以幫助未來繼承人繼承時，降低需要繳交的遺產稅賦。

資產價值-負債餘額=資產淨值

其實從財務的角度來說，不僅僅是上述三大族群，只要每月撥下來的資金有合適的用途，人人都可以申請以房養老。除了讓我們能更彈性的運用資金外，也能保留房屋的居住權，以及未來增值的的可能性。

以房養老的5大關鍵問題

通常一般房貸我們會關注貸款金額、利率、年期以及手續費等條件，但除此之外，以房養老還有些需要特別確認的條件，各家銀行也不盡相同，或許會成為你評估的關鍵！

1.每月實際可以拿到多少錢？

以房養老每月撥款的金額，需要先扣除利息後才會入到帳戶，所以隨著借款金額遞增、利息支出遞增，每月實際到帳的金額也會遞減，通常銀行會設定一個扣除上限。假設該上限為撥款金額的1/3，若撥款金額為每月2.7萬元，最低每月實際到帳則為1.8萬元，以防影響你的日常開銷。

那超出上限沒有繳的利息怎麼辦？會不會像是高利貸一樣利滾利越滾越大？放心，貸款到期時才會一併收取，也不會利滾利喔！

2.緊急一筆大額開銷，可以額外進行申請嗎？

以房養老通常是每月進行撥款，但若緊急需要一筆較大的醫療、照護支出，部分銀行是可提供額外申請的。

3.萬一我失智、腦中風怎麼辦？

如果我被輔助或監護宣告了，是否會持續撥款？若有其他契約變更需求可否由監護人代為處理？

以房養老畢竟是為高齡者所設計，因此當發生失智、腦中風等情況時的因應措施也建議一併進行評估。

4.貸款到期，怎麼辦？

如果貸款到期時我還活著，該如何處理貸款問題？房屋會被迫出售嗎？

部分銀行會提供展延貸款期限的評估，畢竟距離申請貸款時，房屋可能也有所增值。也有銀行會提供居住權保障條款，確保你還住在裡面時，即便貸款到期，也不會被強制驅逐，但通常貸款利息還是會持續計算的喔！

5.房價提高，我可以提高貸款額度嗎？

如果貸款期間房屋價值提升，我是否可以申請增加貸款額度？

隨著物價通膨，每月撥款的金額可能已不敷使用，部分銀行可提供重新評估貸款金額的服務。

以房養老和一般房貸，有什麼差？

其實無論是貸款的條件還是申請上的限制，以房養老和一般房貸都有不小的差異，加上不同銀行、不同時期以及不同的你，都有可能會產生不同的條件。

所以老話一句：「貨比三家不吃虧」，多了解、多詢問、多比較，畢竟2、30年的契約，總是仔細點的好，以下(表一)提供初步比較做參考。

另外，相信大家也很關心一般房貸和以房養老，哪一種貸款方式的總利息支出比較少吧？

以下(表二)也一併提供初步的試算比較，但說實話，筆者認為這樣的比較意義不大，畢竟整個貸款的結構是完全不同的，即便有些人會以財務數學的方式來進行計算並比較，但主要還是以你自身的需求為主喔！

所以我沒有算給你看(笑

以房養老，一種創造現金流的手段

以房養老本質上就是貸款，只是這種貸款方式少了還款壓力、降低了申請難度，多了一種創造現金流的選擇。

而創造現金流還是有很多其他的方式，也不盡然是越多越好，建議還是要多方評估，或是諮詢專業的財務顧問喔！

 ---

【作者】蕭策

│CFP國際認證高級理財規劃顧問

│RFA退休理財規劃顧問

│高齡金融規劃顧問

 │經歷橫跨大型金控資產管理、財富管理以及專案管理區塊，善於個人與家庭進行風險管理，擬定退休、稅務以及資產傳承規劃。