有多餘的一筆錢，要先提前還房貸嗎？你想不到的還款風險！

作者：蕭策

「有一筆獎金進來，要拿來提前還房貸嗎？」

「房貸提前還好嗎？還是要把錢拿還投資？」

隨著房價的持續上漲以及中央銀行的緊縮政策，截至2024年第Q3，全台房貸負擔率為46.80%，相較於2020年Q3的36.76%，短短4年的時間上升了將近10%，也就是說收入的46.8%都必須用來支付房貸，而房貸利率也從1.36%升至2.21%。(數據參考內政部統計與五大行庫新承做房貸利率)。

在日益漸高的房貸壓力下，許多人會傾向將年終獎金、業績獎金、投資獲利，甚至是手頭上多餘的資金，用來提前償還房貸，希望能降低每個月的月付金以及利息支出。

從財務面的角度，我們可以來看看，提前償還房貸會需要注意那些事項？甚至面對哪些風險！

提前還房貸，省下的利息其實不多

「假設目前的房貸利率為2%，若提前還款100萬元，則每年可以節省2萬(100萬*2%)的利息支出。」

乍聽之下似乎合乎邏輯，但事實上並非如此，因為大多數的房貸都是採取「本息均攤」的方式在進行還款，而這種還款方式有一個特點，就是雖然每一期繳交的金額都相同，但其中所含的利息會逐期遞減，而本金會逐期遞增(如下圖一)，也就是說隨著房貸餘額的降低，貸款後期基本上都在償還本金居多，利息負擔並沒有想像中沉重，因此即便提前還款可以降低月付金，但實際上能節省的利息可能沒有你想像中要來的高，下列也提供圖二供大家參考。

貸款，不是你的敵人

股神巴菲特曾說：「30年房貸是對抗通膨最好的工具。」

原因在於現金雖然會因為時間而有所貶值，但貸款也會有所貶值，例如每個月繳3萬元的房貸，20年後即便房價、物價、薪資都已有所調升，但房貸仍舊還是每個月繳3萬元，若我們將每期繳交貸款的月付金反算成「現在的價值」來進行比較，會發現通膨率越高、貸款期間越長，貸款貶值的幅度也越大。

以下圖三中：貸款期間30年、通膨率3%、月付金$36,962為例，雖然看似30年下來我們償還了1,000萬的房貸加上利息，但實際上因為月付金$36,962不斷貶值的關係，我們所付出的代價僅有878萬元。

那為何貸款期間30年、通膨率1%的情境下，我們付出的代價依舊高達1,150萬元，超逾貸款金額的1,000萬元呢？這是因為貸款的利率2%高於通膨率的1%，貸款貶值的幅度並未大於利息增加的幅度，因此從這邊我們可以得到一個結論，只要「通膨率>貸款利率」，就能減少我們的實質債務，持有貸款就會是相對有利的，它就會是你的好朋友。

「貸款就是將未來越來越沒有價值的錢，預支到現在使用，以提前發揮錢的價值」

未來增貸，其實有風險！

許多人會認為提前償還房貸後，若後續還有資金需求時再和銀行辦理增貸即可，但依舊有幾點事項需要留意。

1. 資金用途：大多數的人的第一筆房貸通常都會是購屋貸款，也就是在買房時和銀行申請要給賣方的購屋款，而後續在同一間房子辦理的增貸，銀行會稱之為週轉金，因為資金用途的不同，大多數週轉金的條件(利率、年期)都會相較購屋貸款要來差。

   
   

2. 信用狀況：當你急需用錢時，很有可能你的信用狀況已大不如前，導致無法順利增貸，或是只能取得相對較差的貸款條件，例如在失去工作或是收入降低時就是如此。

提前還房貸？還是投資？

其實多餘的資金要拿來金融投資，又或是償還房貸，並沒有一個標準答案。

財務角度，應該把錢拿來投資

從財務的角度上，越晚償還貸款往往對於我們來說是相對有利的，不僅保有資金運用的彈性，也能透過通膨來減少實質債務。

不懂其他投資，可以提前還房貸

但是每一個人都適合將多餘的資金作為投資使用，畢竟若對投資一竅不通，沒有特別想要深入了解，或是沒有自信投資報酬率能超逾貸款利率的人，將資金提前償還房貸會要來的更加合適喔，畢竟償還房貸本身就是一種強迫儲蓄。

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【作者】蕭策

│CFP國際認證高級理財規劃顧問

│RFA退休理財規劃顧問

│高齡金融規劃顧問

 │經歷橫跨大型金控資產管理、財富管理以及專案管理區塊，善於個人與家庭進行風險管理，擬定退休、稅務以及資產傳承規劃。

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